OBBLIGHI DELL’INQUILINO DI PERMETTERE LA VISITA DELL’IMMOBILE LOCATO DA PARTE DEL LOCATORE

Anche in mancanza di una clausola contrattuale, la giurisprudenza riconosce, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, che «il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, ovvero di vendere la cosa locata, e il conduttore che opponga ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite incorre in un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto» (Cassazione 17 settembre 1981, n. 5147).

Pertanto il locatore ha diritto a far visitare la cosa locata, con le modalità dettate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene. Inoltre gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite sono idonei a configurare un inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e fondare una richiesta di risarcimento dei danni.

Nel caso in cui siano il pericolo di risoluzione del contratto non spaventa l’inquilino in quanto già pendenti azioni volte ad ottenere il rilascio, il locatore può chiedere di agire contro il conduttore per ottenere un provvedimento che lo autorizzi alla visita dei locali. Si veda in questo senso, Pretura di Roma, 11 febbraio 1980, secondo cui «il proprietario di un immobile ha il diritto, nonostante il silenzio del titolo e con le modalità di cui agli usi locali, di visitare il bene dato in locazione e tale diritto è tutelabile, in via d’urgenza, ex articolo 700, codice procedura civile, giacché appare minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile atteso che per tutta la durata del giudizio di merito il titolare di esso si troverebbe impedito nella vendita dell’immobile e la situazione giuridica di cui egli è titolare non potrebbe più essere esercitata, se non con danno maggiore di quanto possa essergli risarcito con il giudizio di merito».

 

Per chiarimenti e consulenze scrivere alla seguente mail: chiara.consani@virgilio.it

 

CESSIONI INTRACOMUNITARIE DI IMBARCAZIONI

CESSIONI INTRACOMUNITARIE DI IMBARCAZIONI

AI FINI DELLA NON IMPONIBILITA’ IVA

PROVA DELLA FUORIUSCITA DEL BENE DAL

TERRITORIO DELLO STATO (ART.

41 DEL DL 331 N. 1993)

RISOLUZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE N 71e

Per beneficiare della non imponibilità IVA l’operatore nazionale che cede imbarcazioni trasportate direttamente via mare dal cessionario in altro Stato UE cosa deve assicurarsi ai fini di garantire la propria buona fede necessaria per la non imponibilita iva.?

Ai sensi dell'art. 41, comma 1, lettera a), del D.L. citato, costituiscono operazioni non imponibili le cessioni a titolo oneroso di beni trasportati o spediti nel territorio di un altro Stato membro dal cedente, dall'acquirente o da terzi per loro conto, nei confronti di soggetti passivi d'imposta. Ne consegue che l'effettiva movimentazione del bene dall'Italia ad un altro Stato membro rappresenta una tra le condizioni necessarie per l'applicazione del regime di non imponibilità di cui al citato articolo 41. In tema di prova della movimentazione del bene dallo Stato di partenza del bene allo Stato di destino, la Direttiva 2006/112/CE non conferisce alcuna indicazione circa la forma e la tipologia della stessa, lasciando, invece, che siano gli Stati membri a definire ciò, nel momento in cui fissano le condizioni e i requisiti per l'applicazione del regime di non imponibilità (cfr. risoluzione n. 19/E del 2013).

Stante la mancanza nell'ordinamento interno di una norma che stabilisca quali documenti siano idonei a dimostrare l'avvenuto trasferimento del bene dall'Italia ad altro Stato membro, la prassi amministrativa ha fornito alcuni chiarimenti in merito.

In primo luogo, l'amministrazione ha stabilito che può costituire prova idonea dell'uscita del bene dal territorio dello Stato " l'esibizione del documento di trasporto da cui si evince l'uscita delle merci dal territorio dello Stato per l'inoltro ad un soggetto passivo d'imposta identificato in altro Paese comunitario".

Accanto al predetto documento, di natura non fiscale, corre l'obbligo per il cedente di conservare gli elenchi riepilogativi delle operazioni intracomunitarie, le fatture, la documentazione bancaria dalla quale risulti traccia delle somme riscosse in relazione alle cessioni intracomunitarie, i contratti attestanti gli impegni intrapresi tra le parti che hanno dato origine alla cessione intracomunitaria (cfr. ris. n. 345/E del 2007).

In secondo luogo, nelle ipotesi in cui il cedente non abbia provveduto direttamente al trasporto ( non essendoci valico doganale nelle cessioni UE) e non sia in grado pertanto di reperire il documento relativo (ad esempio in caso di cessioni franco fabbrica), l'amministrazione ha stabilito il principio per cui la prova del trasferimento del bene "può essere fornita con qualsiasi altro documento idoneo a dimostrare che le merci sono state inviate in altro Stato membro" (cfr. ris. n. 477/E del 2008).

Con riferimento alla prova della cessione intracomunitaria, dai documenti di prassi sopra richiamati emergono due principi:

1) quando non è possibile esibire il documento di trasporto sono ammissibili altri mezzi di prova idonei;

2) la prova dell'avvenuto trasferimento del bene in altro Stato membro deriva da un insieme di documenti da cui si ricava, con sufficiente evidenza, che il bene è stato trasferito dallo Stato del cedente a quello dell'acquirente.

In applicazione dei predetti principi, si esprime l'avviso che il contribuente, nel caso di specie, possa fornire la prova in argomento attraverso l'esibizione della seguente documentazione:

a) fattura di vendita dell'imbarcazione;

b) documentazione bancaria dalla quale risulti traccia delle somme riscosse in relazione all'operazione effettuata;

c) contratti attestanti gli impegni intrapresi tra le parti che hanno dato origine alla cessione intracomunitaria;

d) documentazione commerciale che attesti il passaggio di proprietà tra cedente e cessionario;

e) documento da cui risulti la cancellazione da parte del cedente della imbarcazione dal registro italiano;

f) documento da cui risulti la avvenuta iscrizione della imbarcazione nel registro francese;

g) elenco riepilogativo delle operazioni intracomunitarie (Intrastat).

Inoltre, data la natura del bene (imbarcazione) e la circostanza che lo stesso viene trasportato dal cessionario, in aggiunta alla documentazione sopra elencata e in sostituzione del documento di trasporto, occorre fornire anche una dichiarazione da parte del cessionario - corredata da idonea documentazione -(ad esempio il contratto di ormeggio stipulato con il porto di destinazione), che attesti di avere condotto l'imbarcazione da un porto italiano ad un porto francese.

Infine, l'applicazione del regime di non imponibilità alla cessione dell'imbarcazione, ai sensi dell'art. 41 del D.L. n. 331 del 1993, comporta l'obbligo per il cedente di osservare un "comportamento diligente" richiesto in relazione alla operazione posta in essere.

Sul punto, infatti, la Corte di giustizia Ue ha stabilito che "l'amministrazione può esigere che il fornitore adotti tutte le misure necessarie per evitare di partecipare ad una frode fiscale (sentenza 27 settembre 2007, C-409/04, punto 65).

La Corte di Cassazione, seguendo tale orientamento, in tema di dovere di diligenza del cedente, ha stabilito che " mentre può certamente escludersi che il cedente sia tenuto a svolgere attività investigative sulla movimentazione subita dai beni ceduti dopo che gli stessi siano stati consegnati al vettore incaricato dal cessionario - deve invece affermarsi il dovere del cedente di impiegare la normale diligenza richiesta ad un soggetto che pone in essere una transazione commerciale e, quindi, di verificare con la diligenza dell'operatore commerciale professionale le caratteristiche di affidabilità della controparte" (sentenza n. 13457 del 27 luglio 2012).

OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE DIRETTA - INDIRETTA - SIMULATA

L’OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE DIRETTA

SCOPI E FINI NEI CONFRONTI DEI TERZI AVENTI CAUSA

Art 563 c.c.

La reintegrazione dei diritti del legittimario si compie dapprima attraverso l’esperimento dell'azione di riduzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni che provocano la lesione della legittima, e poi con l’esperimento dell'azione di restituzione nei confronti dei beneficiari delle disposizioni ridotte e dell'azione di restituzione nei confronti dei loro aventi causa

La legge n.80/2005 ha novellato il quadro normativo di riferimento, e le novità concernono:

1)      LA TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI BENI PROVENIENTI DA DONAZIONE:

Prima del 15 maggio 2005, data di entrata in vigore della citata legge, i terzi acquirenti dei beni donati o pervenuti per testamento al loro dante causa erano sempre a rischio di doverli restituire al legittimario leso, e difficilmente potevano, poi, soddisfare il loro credito di regresso.

La novità introdotta nel quadro normativo è che l'azione di restituzione nei confronti dei terzi aventi causa non può essere promossa qualora siano decorsi oltre venti anni dalla donazione; Al fine di evitare che il termine ventennale pregiudichi i legittimari, costoro possono formulare un'opposizione stragiudiziale alla donazione.

In pratica essi notificano la volontà e la ferma determinazione di opporsi alla donazione al beneficiario della stessa, e la rendono pubblica mediante trascrizione nei registri della conservatoria immobiliare. In tal caso, il termine di venti anni è sospeso, ed i terzi ben si guarderebbero dall'acquistare beni precedentemente donati.

Le disposizioni contenute nella citata legge, hanno previsto, pertanto, un'ulteriore scadenza ventennale, entro cui i legittimari devono esercitare le loro pretese, altrimenti non potranno più rivendicare le loro ragioni verso i terzi acquirenti, ed in tal modo hanno agevolato e migliorato la circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni; ma al contempo hanno istituito l'opposizione alla donazione che costituisce, sicuramente, una maggiore tutela per i legittimari lesi.

L’effetto della opposizione è quello di sospendere il decorso del ventennio dalla donazione conservando in tal modo l’azione di restituzione contro il terzo avente causa dal donatario ed evitando l’effetto purgativo dei pesi e delle ipoteche.

L’OPPOSIZIONE ALLE DONAZIONI INDIRETTE E/O SIMULATE

SCOPI E FINI NEI CONFRONTI DEI FUTURI COEREDI

2)      LA TUTELA DEL LEGITTIMARIO NON DONATARIO NEI CONFRONTI DEL DONATARIO AI FINI DELLA FUTURA COLLAZIONE E DEL CALCOLO DELLA LEGITTIMA;

Una volta accertato che la nuova legge sancisce che l’atto di opposizione va diretto contro l’atto di donazione, sorge immediatamente la questione di approfondire se l’opposizione sia proponibile anche contro le donazioni “indirette” o “dissimulate” (“dietro” un atto non donativo) e quindi, conseguentemente, di verificare il tema della trascrivibilità di una tale opposizione nei Registri Immobiliari.

Prima della novella del 2005, l’azione di simulazione finalizzata all’esperimento della azione di riduzione a tutela del legittimario leso da un atto sostanzialmente donativo ma formalmente oneroso non era ovviamente concepibile prima della morte del donante poiché solo a questo punto ci si poteva porre un problema di lesione della legittima

Dopo la novella del 2005, invece, in vita del donante ben si può invece porre il problema della declaratoria della simulazione, poiché si tratta non più di una azione di simulazione finalizzata all’ esperimento dell’azione di riduzione ma di una azione di simulazione finalizzata alla trascrizione dell’atto di “opposizione”.

Pertanto durante la vita del “donante” e prima del decorso del ventennio, il legittimato a proporre “opposizione” in tanto potrà trascriverla in quanto preventivamente trascriva una domanda giudiziale di accertamento della simulazione dell’atto formalmente oneroso cosi il terzo acquirente che trascrive il proprio acquisto dopo la trascrizione della domanda di simulazione non può beneficiare del decorso del ventennio e quindi resta esposto ad un possibile esperimento dell’azione di restituzione.

PER CHIARIMENTI E CONSULENZE SCRIVERE ALLA SEGUENTE MAIL: CHIARA.CONSANI@VIRGILIO.IT

IL DECRETO SALVA INQUILINI: DUBBI E PERPLESSITA'

IL DECRETO SALVA INQUILINI DL 47/14 (convertito nella L. 80/14) e precisamente l’art. 5 comma 1-ter.

Il legislatore è reintervenuto come avevamo previsto con l’art. 5 comma 1 ter della l 80/2014, che ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3.

 

Questa norma è stata emanata con il solo intento di evitare agli inquilini di pagare gli arretrati e di godere per un altro anno e mezzo del pagamento del canone ridotto.

La legge che ha nuovamente soccorso gli affittuari stabilisce, infatti, che sono fatti salvi, fino al 31 dicembre 2015, gli effetti prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
 

La norma ha voluto, puramente e semplicemente, procrastinare gli effetti di una norma dichiarata incostituzionale: in questo caso è ineluttabile un nuovo intervento della Corte volto a sanzionare la violazione del giudicato costituzionale.

Si evidenzia a tal fine la copiosa giurisprudenza costituzionale che impedisce al legislatore di fare salvi o prolungare gli effetti di una norma incostituzionale.

Restano dubbi e perplessità in merito a questa nuova normativa.

Non ci resta che attendere le numerose sentenze che stanno emettendo i vari Tribunali in merito agli sfratti richiesti e ottenuti nonostante le norme incostituzionali che il nostro paese riesce inesorabilmente ad approvare.

 

 

DIRITTO DEL LAVORO LA TRANSAZIONE

Somme corrisposte dal datore di lavoro al proprio dipendente in esecuzione di una transazione, conseguita al fine di evitare l’insorgere di una lite. Assoggettabilità a contribuzione degli importi corrisposti nell’ambito dell’accordo transattivo.

Con sentenza n. 9180 del 23 aprile 2014, la Cassazione ha affermato che di per se stesso il titolo transattivo attribuito dalle parti alla erogazione di una somma, finalizzata anche a prevenire una lite e senza alcun riconoscimento relativo all’intercorso rapporto di lavoro, non è idoneo ad escludere la pretesa contributiva dell’INPS. Alla base delle motivazioni ci sono alcuni ragionamenti che scaturiscono dai contenuti dell’art. 12 della legge n. 153/1969 che ricomprende nella natura dell’imponibile contributivo tutto ciò che il prestatore ha percepito in relazione al rapporto di lavoro. Sotto l’aspetto contributivo la nozione di retribuzione è molto ampia e tale da superare i confini della corrispettività, essendo escluse unicamente le erogazioni frutto di una causa diversa e distinta dal rapporto , nonché le voci riportate nell’ art. 12 della suddetta legge.

La Suprema Corte, ha preso le mosse dalla L. 153/1969 (art. 12) la quale dispone che “per la determinazione della base imponibile per il calcolo dei contributi di previdenza ed assistenza sociale, si considera retribuzione tutto ciò che il lavoratore riceve dal datore di lavoro in denaro o in natura, al lordo di qualsiasi ritenuta, in dipendenza del rapporto di lavoro”.

La norma è stata interpretata autenticamente dal D.L. 173/1988 (convertito in L. 291/1988) nel senso che “dalla retribuzione imponibile sono escluse anche le somme corrisposte in occasione della cessazione del rapporto di lavoro, al fine di incentivare l’esodo dei lavoratori”.

Dalla sopracitata disciplina legislativa consegue che affinché sia esclusa la debenza dell’obbligo contributivo occorre che risulti un titolo autonomo diverso e distinto dal rapporto di lavoro, che giustifichi la corresponsione della somma nell’ambito della transazione, a nulla rilevando una volontà negoziale che regoli in maniera diversa la obbligazione retributiva, ovvero risolva con un contratto di transazione la controversia insorta in ordine al rapporto di lavoro.

La Suprema Corte ha rilevato come gli accordi transattivi prendessero le mosse da pretese dei lavoratori collegate al rapporto di lavoro di talché restava ininfluente la volontà delle parti contraenti di escludere tale nesso, non potendo siffatta intenzione valere ad elidere gli effetti che la legge correla ad erogazioni comunque connesse al rapporto di lavoro.

Quanto alla volontà dichiarata dalle parti di attribuire la somma quale incentivo all’esodo, la Corte di Cassazione ha rilevato la ingiustificatezza di una elargizione finalizzata ad agevolare la fuoriuscita del dipendente dall’azienda, per un rapporto di lavoro già cessato al momento della pattuizione.

Pertanto alla luce di tale sentenza gli emolumenti elargiti ai lavoratori nell’ambito transattivo, anche a titolo di incentivo all’esodo, rientrano nell’ampio concetto di retribuzione imponibile ai fini contributivi, di cui alla L. 153/1969, e per l’effetto sono soggetti a contribuzione.

DECRETO LEGISLATIVO 23/2011 LA PRONUNCIA DELLA CORTE COSTITUZIONALE SENTENZA 50/2014,

La Consulta cancella le sanzioni previste dall'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 per i contratti in nero.

La Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011, nella parte in cui prevedeva la possibilità del conduttore di registrare tardivamente il contratto di locazione “in nero”, ottenendo un “nuovo” contratto di durata quadriennale e con riduzione del canone d'affitto pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Una disciplina estesa anche alle ipotesi di contratto di locazione registrato con un canone inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato

Tale norma così disponeva: “ Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

La dichiarazione di incostituzionalità di una legge o di un atto avente forza di legge rende la norma inefficace ex tunc e, quindi, estende la sua invalidità a tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione della corte, pertanto finiranno nel nulla i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011.

Gli inquilini che hanno denunciato all’agenzia delle entrate il contratto di locazione in nero dovranno  liberare l'abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva, inoltre il proprietario avrà diritto a un'indennità per l'arricchimento senza causa, e per indebita occupazione nel caso di ritardata consegna dell’immobile.

Per chiarimenti e consulenze scrivere alla seguente mail: chiara.consani@virgilio.it

Recesso unilaterale da contratto di locazione per crisi economica

Come noto, il recesso dai contratti di locazione degli immobili ad uso commerciale è disciplinato dagli ultimi due commi dell’art. 27 della legge n° 392 del 1978.

Tale legge prevede la facoltà delle parti di inserire nel contratto, clausole che diano la possibilità per il conduttore di poter recedere dal contratto, senza obbligo di motivazione, con un preavviso di mesi sei da effettuarsi a mezzo lettera raccomanda r.r..

Tuttavia, in assenza di una tale pattuizione, nel silenzio delle parti, l’ultimo comma dell’art. 27 prevede che il conduttore, solo per gravi motivi, possa recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi sempre con lettera raccomandata r.r..

 Definire oggettivamente i “gravi motivi” è compito arduo, perché si offre la possibilità al Giudice del merito un ampia casistica di valutazione, che non sempre corrisponde con le desiderata delle parti.

La recente sentenza n° 549 del 17.01.2012 della Cassazione Civile, ha negato che la generica crisi economica eccepita, fosse “grave motivo” invocato per il recesso.

La Suprema Corte ha motivato sul punto, come i  gravi motivi debbano ricercarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale,  ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione della locazione.

In buona sostanza, poiché la legge n° 392/1978 tutela l’interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, risulta necessario che la parte recedente giustifichi la richiesta chiarendo quali siano di fatto “gravi motivi” che come anzidetto debbono essere estranei, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto.

Ora, pur essendo pacifico che la crisi economica che sta investendo il nostro paese ben possa essere considerata estranea (al rapporto), imprevedibile e sopravvenuta, tuttavia il locatore deve essere messo nella possibilità di contestare gli assunti di colui che intenderebbe esercitare il recesso, che pertanto non possono essere generici , né possono derivare da situazioni soggettive quali l’opportunità di continuare ad utilizzare l’immobile oggetto di locazione, o la riduzione del volume d’affari. Altrimenti il rischio d’impresa ricadrebbe sul locatore.

Quindi, secondo la Suprema Corte, la crisi economica è un motivo generico e vago al fine di legittimare il recesso, se sfornita da altri motivi oggettivamente imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, ben evidenziati ed eccepiti, tali da rendere oggettivamente gravoso la continuazione del rapporto contrattuale, talché il locatore possa eventualmente contestarli e su di essi instaurare un vero e proprio contraddittorio.

 

Avv. Alberto Consani