AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

 

AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

La norma prevede i seguenti benefici:

per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale

per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021) esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

A chi spettano

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

-          non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato

-          hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.

E’ necessario che l’acquirente:

abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile

dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare

dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

I requisiti oggettivi

Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”.

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile) A/3 (abitazioni di tipo economico) A/4 (abitazioni di tipo popolare) A/5 (abitazione di tipo ultra popolare) A/6 (abitazione di tipo rurale) A/7 (abitazioni in villini) A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

 

ACQUISTARE UNA CASA ALL’ASTA

L’acquisto di un immobile all’asta può risultare conveniente ma può nascondere inconvenienti e sorprese che in concreto riducono l’appetibilità dell’investimento. Per questo è sempre meglio rivolgersi ad esperti per procedere all’acquisto tramite asta. Innanzi tutto bisogna visionare nella cancelleria del tribunale o presso il professionista incaricato i relativi documenti: l'avviso di vendita, che contiene le condizioni e i termini della vendita, una breve descrizione dell'immobile ed il prezzo base; la perizia di stima, redatta da un tecnico nominato dal giudice, che contiene una dettagliata descrizione dell'immobile: i dati catastali, la planimetria, lo stato di fatto, le eventuali irregolarità e la loro sanabilità, i vincoli, le servitù, i debiti e se l'immobile è libero od occupato. Un altro aspetto importante da considerare qualora si scelga di comprare casa all’asta, è quello legato alle modalità e tempistiche di pagamento. Per quel che riguarda l’accensione di un mutuo, sarà necessario organizzarsi per tempo, scegliendo un istituto di credito che preveda questo genere di erogazioni. Ad ogni modo, tuttavia, le tempistiche partono naturalmente dal momento in cui ci si aggiudica l’asta, dunque vengono calcolati dai 60 ai 90 giorni successivi per saldare il debito. Da un punto di vista di tassazione fiscale, invece, non ci sono particolari cambiamenti rispetto alle tassazioni standard di acquisto e si dovrà calcolare l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra abbia o meno i requisiti. La base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso risulti più basso rispetto al prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e se l’aggiudicatario è una persona fisica. Le cosiddette aste telematiche o miste ormai in tempi di Covid sono entrate a far parte a tutti gli effetti della consuetudine. Le offerte dovranno essere inviate in maniera telematica al portale unico del Ministero. L’asta sarà poi gestita da software creati da soggetti abilitati dal Ministero stesso. Per consulenze o chiarimenti scrivere al seguente indirizzo mail avv.chiaraconsani@gmail.com