DECRETO LEGISLATIVO 23/2011 LA PRONUNCIA DELLA CORTE COSTITUZIONALE SENTENZA 50/2014,

La Consulta cancella le sanzioni previste dall'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 per i contratti in nero.

La Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011, nella parte in cui prevedeva la possibilità del conduttore di registrare tardivamente il contratto di locazione “in nero”, ottenendo un “nuovo” contratto di durata quadriennale e con riduzione del canone d'affitto pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Una disciplina estesa anche alle ipotesi di contratto di locazione registrato con un canone inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato

Tale norma così disponeva: “ Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

La dichiarazione di incostituzionalità di una legge o di un atto avente forza di legge rende la norma inefficace ex tunc e, quindi, estende la sua invalidità a tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione della corte, pertanto finiranno nel nulla i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011.

Gli inquilini che hanno denunciato all’agenzia delle entrate il contratto di locazione in nero dovranno  liberare l'abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva, inoltre il proprietario avrà diritto a un'indennità per l'arricchimento senza causa, e per indebita occupazione nel caso di ritardata consegna dell’immobile.

Per chiarimenti e consulenze scrivere alla seguente mail: chiara.consani@virgilio.it

Recesso unilaterale da contratto di locazione per crisi economica

Come noto, il recesso dai contratti di locazione degli immobili ad uso commerciale è disciplinato dagli ultimi due commi dell’art. 27 della legge n° 392 del 1978.

Tale legge prevede la facoltà delle parti di inserire nel contratto, clausole che diano la possibilità per il conduttore di poter recedere dal contratto, senza obbligo di motivazione, con un preavviso di mesi sei da effettuarsi a mezzo lettera raccomanda r.r..

Tuttavia, in assenza di una tale pattuizione, nel silenzio delle parti, l’ultimo comma dell’art. 27 prevede che il conduttore, solo per gravi motivi, possa recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi sempre con lettera raccomandata r.r..

 Definire oggettivamente i “gravi motivi” è compito arduo, perché si offre la possibilità al Giudice del merito un ampia casistica di valutazione, che non sempre corrisponde con le desiderata delle parti.

La recente sentenza n° 549 del 17.01.2012 della Cassazione Civile, ha negato che la generica crisi economica eccepita, fosse “grave motivo” invocato per il recesso.

La Suprema Corte ha motivato sul punto, come i  gravi motivi debbano ricercarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale,  ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione della locazione.

In buona sostanza, poiché la legge n° 392/1978 tutela l’interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, risulta necessario che la parte recedente giustifichi la richiesta chiarendo quali siano di fatto “gravi motivi” che come anzidetto debbono essere estranei, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto.

Ora, pur essendo pacifico che la crisi economica che sta investendo il nostro paese ben possa essere considerata estranea (al rapporto), imprevedibile e sopravvenuta, tuttavia il locatore deve essere messo nella possibilità di contestare gli assunti di colui che intenderebbe esercitare il recesso, che pertanto non possono essere generici , né possono derivare da situazioni soggettive quali l’opportunità di continuare ad utilizzare l’immobile oggetto di locazione, o la riduzione del volume d’affari. Altrimenti il rischio d’impresa ricadrebbe sul locatore.

Quindi, secondo la Suprema Corte, la crisi economica è un motivo generico e vago al fine di legittimare il recesso, se sfornita da altri motivi oggettivamente imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, ben evidenziati ed eccepiti, tali da rendere oggettivamente gravoso la continuazione del rapporto contrattuale, talché il locatore possa eventualmente contestarli e su di essi instaurare un vero e proprio contraddittorio.

 

Avv. Alberto Consani

Concordato “in bianco” e contratti pendenti

Il novellato art. 161 comma 6 l.fall. offre la possibilità per l’azienda in crisi, rectius l’imprenditore, di depositare al competente Tribunale un ricorso corredato da pochissimi dati essenziali, prenotativo di una vera e propria domanda di concordato.

La prassi ha definito tale istituto, nuovo per il nostro diritto fallimentare, come concordato “in bianco”,  “pre-concordato”, “domanda prenotativa” etc., che ha lo scopo di far emergere la crisi dell’azienda e tuttavia consente la cristallizzazione del patrimonio del debitore. In buona sostanza impedisce ai singoli creditori di iniziare o proseguire iniziative esecutive sui beni dell’impresa in difficoltà, nelle more della presentazione della domanda completa del piano concordatario che richiede tempo.

La legge, come anzidetto, impone l’obbligo del deposito degli ultimi tre bilanci, la rendicontazione periodica e l’impossibilità di presentazione della domanda stessa, ove l’imprenditore ne abbia già presentata un'altra nel biennio precedente.

L’argomento che oggi vado a focalizzare, è relativo alla sorte dei contratti pendenti ed in corso d’esecuzione nel concordato preventivo, così come regolato dall’art. 169 bis L. fall., ove gli stessi siano troppo onerosi per l’azienda in crisi.

Il medesimo art. 169 bis l.fall. permette infatti al debitore in concordato di domandare, o nel ricorso introduttivo, o successivamente allo stesso, l’autorizzazione al Tribunale ,per sciogliersi dai contratti in corso ed anche, eventualmente a sospenderne solo alcuni di essi.

Naturalmente è bene subito chiarire che la presentazione della domanda di concordato non è di per sé causa di risoluzione dei contratti in essere, talché il giudizio prognostico di convenienza per il loro scioglimento è demandato agli organi della procedura che valuteranno caso per caso nell’interesse esclusivo dei creditori.

Da ciò ne consegue come di norma, l’autorizzazione allo scioglimento dei contratti, possa essere valutata con favore ove si tratti di contratti particolarmente onerosi e non più necessari per il proseguimento dell’attività, specialmente ove questa avvenga in misura ridotta rispetto a quella dell’azienda in bonis, anche per ragioni di giro d’affari o per ridotta capacità finanziaria: cash flow.

L’art. 169 bis l.fall., delimita poi in modo ben preciso quali contratti non possano essere sciolti, evidenziando in primis, come siano esclusi i rapporti di lavoro subordinato.

Ciò chiarito, appare evidente come la disciplina di riferimento sia finalizzata all’interesse supremo del ceto creditorio. Tuttavia, rimane un quid juris: sarà possibile applicare tale normativa al concordato con riserva, c.d. “in bianco” o “prenotativo”, di cui abbiamo dato conto, posto che all’atto del deposito della domanda-ricorso, manca un preciso schema di risoluzione della crisi?

La giurisprudenza nel tempo ha ritenuto prevalentemente applicabile la norma di cui all’art. 169 bis l.fall. anche alla domanda con riserva od “in bianco”, osservando come la norma di cui all’articolo in questione richiami l’art. 161 l.fall. senza effettuare un distinguo fra la domanda c.d. “in bianco” e quella vera e propria, completa in buona sostanza in ogni sua parte, compreso il fatidico piano e nella quale l’imprenditore abbia “svelato” la propria scelta ai creditori, optando ad esempio per un concordato liquidatorio anziché per uno “in continuità”, posizioni evidentemente antitetiche fra di loro giacché uno prevede la cessazione dell’attività e l’altro, invece, la continuità o la sopravvivenza dell’azienda.

In questa direzione si sono infatti pronunciati alcuni Tribunali, chiedendo infatti al ricorrente di anticipare la tipologia del concordato prescelto. Al fine di offrire al Tribunale, ad agli organi della procedura, di valutare la convenienza nell’interesse dei creditori. Diverse, infatti, possono essere le convenienze per i creditori, come anzidetto, a secondo di quale via si prenda.

Altri Tribunali, invece, hanno ritenuto addirittura la norma non applicabile alla domanda di concordato “in bianco”, ad altri ancora propendono, al limite, per una sospensione dei contratti nella fase “pre-concordataria” e non per lo scioglimento.

La ratio di una tale duplice interpretazione è evidente. Da una parte si ritiene che la domanda prenotativa, produca solo effetti di conservazione del patrimonio del debitore, in attesa della valutazione di ammissibilità da parte del Tribunale, e pertanto nelle more non si possa stravolgere l’impresa che nello stesso tempo sarebbe tenuta anche al pagamento di un indennizzo. Dall’altra, la ratio è dettata da ragioni strettamente giuridiche: l’art. 169 bis. L. fall. non fa esplicito riferimento al ricorso ex art. 161 comma 6 l.fall., mentre tale richiamo è contenuto nell’art. 182 quinques.

In buona sostanza e concludendo, a parere dello scrivente pare logico propendere, nella fase “pre-concordataria”, cioè dopo aver presentato la domanda in bianco o contestualmente ad essa, nelle more del termine imposto dal Tribunale per la presentazione della domanda vera e propria e del relativo piano, per una eventuale richiesta al Tribunale di sospensione temporanea dei contratti più onerosi o non più essenziali per il proseguimento dell’attività, e solo alla presentazione del piano definitivo domandare invece, una volta esplicata la road-map concordataria, lo scioglimento dai contratti gravosi che comporterà, nella maggior parte dei casi la corresponsione di un equo indennizzo.

Avv. Alberto Consani

LA PROROGA FINO AL 2020

Si segnala come l’articolo 34-duodecies del D.L. n. 179/2012, novellando l’articolo 1, comma 18, del D.L. n. 194/2009, ha disposto la proroga sino al 31 dicembre 2020 delle concessioni demaniali in essere alla data del 30 dicembre 2009 (data di entrata in vigore del D.L. n. 194/2009) ed in scadenza entro il 31 dicembre 2015.

Successivamente l’articolo 1, comma 547 della legge n. 228/2012 (legge di stabilità 2013) ha esteso le previsioni dell’articolo 1, comma 18, del D.L. n. 194/2009, come sopra modificato, alle concessioni aventi ad oggetto:

-          il demanio marittimo, per concessioni con finalità sportive;

-          il demanio lacuale e fluviale per concessioni con finalità turistico-ricreative e sportive;

-          i beni destinati a porti turistici, approdi e punti di ormeggio dedicati alla nautica da diporto.

Sulla scorta di tanto, si può affermare che le coordinate sopra esposte siano riferibili anche alle concessioni di beni pubblici di rilevanza economica, tali cioè da suscitare l'interesse concorrenziale delle imprese, fungendo da parametro di interpretazione ed, al contempo, di limitazione del disposto di cui all'art. 37 cod. nav.

Tanto più ove si consideri che, di recente, anche la giurisprudenza amministrativa di primo grado si è perfettamente allineata all'impostazione comunitaria fatta propria dal Consiglio di Stato, rilevando che “nel rispetto delle regole dettate dal Trattato e dalla giurisprudenza comunitaria le concessioni di beni pubblici possono essere assentite solo in esito ad una procedura di gara caratterizzata da idonea pubblicità preventiva; esse ricadono nel campo di applicazione delle disposizioni comunitarie in relazione ai principi di non discriminazione, parità di trattamento, trasparenza, mutuo riconoscimento e proporzionalità”.

Articolo 34-duodecies

(Concessioni demaniali marittime)

L’articolo 34-duodecies, introdotto al Senato, proroga di cinque anni, dal 31 dicembre 2015 al 31 dicembre 2020, la scadenza delle concessioni demaniali marittime per finalità turistico-ricreative.

La proroga viene concessa novellando l’art. 1, comma 18 del D.L. n. 194 del 2009, convertito con modificazioni dalla legge n. 25/2010 il quale, in attesa della revisione della legislazione nazionale in materia, ha prorogato sino al 31 dicembre 2015 le concessioni demaniali marittime per finalità turistico-ricreative che erano in essere al 30 dicembre 2009 (data di entrata in vigore del decreto-legge) e la cui scadenza era fissata entro la suddetta data del 31 dicembre 2015.

L’articolo 1, comma 18, del D.L. n. 194 del 2009, stabilisce che, ferma restando la disciplina relativa all'attribuzione di beni a regioni ed enti locali, nelle more del procedimento di revisione del quadro normativo in materia di rilascio delle concessioni di beni demaniali marittimi con finalità turistico-ricreative, da realizzarsi, quanto ai criteri e alle modalità di affidamento di tali concessioni, sulla base di intesa in sede di Conferenza Stato-regioni, che è conclusa nel rispetto dei principi di concorrenza, di libertà di stabilimento, di garanzia dell'esercizio, dello sviluppo, della valorizzazione delle attività imprenditoriali e di tutela degli investimenti, nonché in funzione del superamento del diritto di insistenza di cui all'articolo 37, secondo comma, secondo periodo, del codice della navigazione, il termine di durata delle concessioni in essere alla data di entrata in vigore del presente decreto e in scadenza entro il 31 dicembre 2015 è prorogato fino a tale data.

Il termine di durata delle concessioni in essere viene pertanto prorogato, dall’articolo 34-duodecies in commento, al 31 dicembre 2020.

Lo stesso articolo 18, mediante un richiamo all’articolo 03, comma 4-bis, del decreto-legge. n. 400 del 1993, aveva espressamente confermate le scadenze delle concessioni fissate in una data successiva al 31 dicembre 2015. Il comma 18 aveva inoltre previsto l'abrogazione del secondo periodo del secondo comma dell'articolo 37 del Codice della navigazione che dava preferenza al concessionario uscente in occasione del rinnovo delle concessioni.

Si ricorda che il codice della navigazione, all’art. 37, comma 2, stabiliva che per il rilascio di nuove concessioni demaniali marittime per attività turistico-ricreative, fosse data preferenza alle richieste che comportano attrezzature non fisse, amovibili, nonché, in caso di rinnovo, fosse data preferenza, rispetto alle nuove, alle concessioni già rilasciate precedentemente.

La necessità di procedere alla revisione della normativa in materia di concessioni demaniali marittime era stata sollevata dall'apertura di una procedura di infrazione comunitaria (n. 2008/4908) nei confronti dell'Italia circa la disciplina che prevedeva il rinnovo automatico delle concessioni e la preferenza accordata al concessionario uscente.

Il legislatore italiano è dapprima intervenuto, come detto, con l’art. 1, co. 18, del D.L. 194/2009[338], abrogando il secondo comma dell'articolo 37 del Codice della navigazione, che dava preferenza al concessionario uscente in occasione del rinnovo delle concessioni. La Commissione europea, con un atto successivo (messa in mora complementare 2010/2734 del 5 maggio 2010), ha però evidenziato ulteriori profili di illegittimità della normativa italiana.

In seguito agli ulteriori rilievi, con l’art. 11 della legge n. 217/2011 (legge comunitaria 2010), è stato abrogato il co. 2 dell’art. 01 del D.L. n. 400/1993, il quale fissava in sei anni la durata delle concessioni demaniali marittime e prevedeva il loro rinnovo automatico alla scadenza per la stessa durata.

L’articolo 11 della legge comunitaria 2010 ha infine delegato il Governo ad emanare, entro il 17 aprile 2013, un decreto legislativo avente ad oggetto la revisione e il riordino della legislazione relativa alle concessioni demaniali marittime.

In conseguenza di questi interventi legislativi, la procedura di infrazione è stata chiusa in data 27 febbraio 2012.

La disposizione andrebbe quindi valutata alla luce del contenuto dei rilievi di compatibilità con il diritto dell’Unione europea oggetto della procedura di infrazione richiamata.

Procedure di contenzioso

(a cura dell’Ufficio rapporti con l’Unione Europea)

Il 27 febbraio 2012 la Commissione europea ha archiviato la procedura di infrazione n. 2008/4908, che aveva avviato il 29 gennaio 2009, rilevando l’incompatibilità con l’ordinamento dell’UE di alcuni profili della normativa italiana riguardante le concessioni demaniali marittime.

La Commissione ha proceduto all’archiviazione ritenendo che le disposizioni di cui all’articolo 11 della legge comunitaria per il 2010 (legge 15 dicembre 2011, n. 217) rendano conforme la normativa italiana in materia a quella dell’Unione europea.

Con la lettera di messa in mora, con cui era stata avviata la procedura di infrazione, la Commissione europea contestava la compatibilità con l’ordinamento dell’UE dell’art. 37, comma 2, del codice della navigazione, e dell’art. 9, comma 4, della legge regionale Friuli Venezia Giulia 13 novembre 2006, n. 22, che, prevedendo una preferenza per il concessionario uscente nell’ambito della procedura di attribuzione delle concessioni del demanio pubblico marittimo, risultavano a suo avviso discriminatorie per le imprese provenienti da altri Stati membri.

Facendo seguito all’avvio della procedura di infrazione, il 21 gennaio 2010 il Governo italiano aveva notificato alla Commissione il decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194 (convertito in legge 26 febbraio 2010, n. 25), volto ad adeguare le disposizioni del Codice della navigazione oggetto di rilievi, eliminando, in particolare, la preferenza in favore del concessionario uscente nell’ambito della procedura di attribuzione delle concessioni.

Dopo aver esaminato tali disposizioni, la Commissione tuttavia aveva tenuto ferma la procedura di infrazione formulando ulteriori contestazioni all’Italia.

In particolare, la Commissione aveva rilevato alcune discrepanze tra il testo originario del decreto-legge n. 194/2009 e quello della relativa legge di conversione la quale, in particolare, all’articolo 1, comma 18, recava un rinvio - non previsto nel decreto legge n. 194/2009 - all’articolo 1, comma 2, del decreto legge 5 ottobre, 1993, n. 400.

La Commissione aveva ritenuto che i rinvii alle norme in questione, stabilendo esse il rinnovo automatico, di sei anni in sei anni, per le concessioni che giungono a scadenza, privassero nella sostanza di effetto il decreto-legge n. 194/2009, fossero contrari alla normativa UE, in particolare con riferimento:

§       all’articolo 12 della direttiva 2006/123/CE sui servizi nel mercato interno che prevede una procedura di selezione imparziale e trasparente, con un’adeguata pubblicità, nel caso in cui il numero delle autorizzazioni disponibili per una determinata attività sia limitato a causa della scarsezza delle risorse naturali o delle capacità tecniche utilizzabili. Il paragrafo 2 dell’articolo 12, inoltre, vieta il rinnovo automatico delle autorizzazioni nonché eventuali altri vantaggi al prestatore uscente. La Commissione riteneva che le concessioni di beni pubblici marittimi oggetto della procedura di infrazione costituissero autorizzazioni il cui numero è limitato ai sensi dell’articolo 12 in esame; pertanto l’articolo 01, comma 2, del decreto-legge n. 400/93, violava il citato articolo 12 laddove favoriva l’attribuzione di concessioni marittime a concessionari già titolari di una concessione e quindi già stabiliti in Italia, attribuendo un privilegio ai prestatori uscenti per i quali viene rinnovata la concessione senza applicare una procedura imparziale o trasparente;

§       all’articolo 49 del Trattato sul funzionamento dell’UE che vieta le restrizioni alla libertà di stabilimento dei cittadini di uno Stato membro nel territorio di un altro Stato membro. A tale riguardo la Commissione richiamava alla giurisprudenza della Corte di giustizia che ha sottolineato l’incompatibilità delle norme nazionali che rendono più difficile l’accesso al mercato di operatori provenienti dagli altri Stati membri[340]. Sottolineava altresì che nel caso del rinnovo automatico delle concessioni marittime a favore dell’operatore uscente previsto dalla normativa italiana non si possano applicare le deroghe previste dagli articoli 51 e 52 del medesimo Trattato (attività che partecipano all’esercizio di pubblici poteri, motivi di ordine pubblico, sicurezza pubblica e sanità pubblica).

SPESE CONDOMINIALI IL NUOVO ’ART. 63, COMMA 5, DISP. ATT. RIFORMA DEL CONDOMINIO.

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

ART. 63 DISP. ATT. C.C.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In relazione alla disposizioni dell’art. 63, c.4, disp. Att. come già sottolineato nel precedente Post http://avvocatochiaraconsani.blogspot.it/2011/08/spese-condominiali-carico.html vi è la necessità di far risultare nell’atto con cui si trasferisce un’unità in condominio la posizione dell’acquirente in ordine ai contributi condominiali.

La norma in commento tiene ferma la responsabilità solidale esterna dell’acquirente per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Se il venditore non avesse già saldato tutte le sue pendenze l’acquirente assumerà responsabilità solidale per il pagamento e di ciò deve essere dato atto.

L’acquirente, a propria tutela, potrà pretendere l’esibizione di un’apposita attestazione rilasciata dall’Amministratore dalla quale risulti lo stato dei pagamenti dell’alienante. Si segnala che l’art. 1130 C.C (nuova versione) prevede ora espressamente l’obbligo dell’Amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali in corso.

Per prassi le spese condominiali ordinarie maturate sino alla data di trasferimento (o Sino alla data di effettiva consegna dell'immobile) sono poste a carico del venditore, mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, per cui sono poste a carico del venditore le spese deliberate sino alla data del trasferimento (salva Sempre la responsabilità esterna solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. a.) Peraltro, per quanto riguarda le spese straordinarie, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, per il caso in cui manchi una disciplina pattizia.

La Legge 220/2012 ha altresì introdotto una responsabilità solidale anche a carico del venditore.

Chi cede diritti su unità immobiliari in condominio resta obbligato solidalmente con il suo avente causa per i contributi maturati sino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo traslativo.

Pertanto fino a quando non venga prodotta all’Amministratore copia autentica dell’atto traslativo, l’alienante resta obbligato solidalmente per gli oneri condominiali maturati fermo restando il diritto di rivalsa nei confronti dell’avente causa, obbligato principale.

On line il nuovo sito dello Studio Legale Consani.

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Avv. Chiara Consani

Danni da abusiva occupazione di un bene immobile

Quid juris: la domanda giudiziale per ottenere il risarcimento del danno da abusiva occupazione di un immobile ex art. 2043 c.c. deve essere provata secondo i normali canoni del diritto ex art. 1223 e 2056 c.c., trattandosi di un danno conseguenza con prova specifica che l’attore richiedente deve fornire in giudizio per aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio, oppure il danno può ritenersi in re ipsa, coincidente con l’evento, e quindi liquidabile attraverso presunzioni semplici quali una ctu che determini il suo valore locativo?

Sul punto c'è un forte contrasto giurisprudenziale:

-In alcuni casi la Suprema Corte sostiene come tale danno sia in re ipsa e cioè coincidente con l'evento; quindi, liquidabile attraverso presunzioni semplici con riferimento al c. d. danno figurativo, valutabile e quantificabile attraverso una ctu che stabilisca il valore locativo del bene, senza alcun riferimento e prova in giudizio circa l'utilizzo, anche eventuale, del bene stesso da parte del proprietario nel periodo di abusiva occupazione (perdita di chance da locazione, vendita etc.).

-In altri, sostiene invece la stessa Corte di Cassazione, a ragione per quanto riguarda il parere dello scrivente, che un tale ragionamento sovvertirebbe e sovverte il nostro sistema civilistico del risarcimento del danno extra contrattuale, invertendo addirittura l’onere probatorio che incombe sull’attore. Su tale falsariga si potrebbe anche arrivare ad affermare che anche il danno alla persona, per esempio, possa senz’altro essere liquidato in via esclusiva, attraverso il ricorso alla dichiarazione dei redditi della persona offesa! Sic et simpliciter. Mentre invece, in quest’ultimo caso (ed in tutti gli altri), c’è la necessità per il danneggiato (o per gli eredi), di dover scrupolosamente fornire in giudizio rigorosa prova dell’effettiva lesione patrimoniale subita, secondo i principi cardine del nostro ordinamento. Prova, che in molte circostanze è difficile ed onerosa, come è giusto che sia, trattandosi di spostamenti di denaro da una parte all’altra anche di notevole entità e come tali, degni della massima attenzione.

Ed allora, cosa dire con due posizioni così contrastanti, che poi in ogni caso tanto contrastanti non sono?

Come anzidetto, sono fra coloro che pensano come nessun tipo di danno, secondo il nostro ordinamento scritto, possa essere considerato in re ipsa, vieppiù il danno da abusiva occupazione di un immobile. Il danno, infatti, non coincide con l’evento che viceversa è un elemento del fatto che produce il danno stesso, talché il proprietario è tenuto a provare in giudizio la lesione patrimoniale subita giacché il danno che domanda è danno conseguenza, e quindi necessita anch'esso di rigorosa prova in giudizio.

Ad ogni buon conto, anche a seguire la tesi contraria (danno in re ipsa coincidente con l’evento), perché il Giudice possa ricorrere a presunzioni semplici per la sua quantificazione, è necessario che il proprietario provi in giudizio, almeno la propria intenzione di utilizzare il bene usurpato o l’interesse concreto per lo stesso, giacché ricordo che il Giudice non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti che non possono essere basate sul nulla e tantomeno su di una ctu che assurgerebbe in tal caso a mezzo di prova.

Ritengo infine, che anche in assenza di prova sull’effettiva lesione patrimoniale subita, al proprietario usurpato, tuttavia solo in particolari casi specifici, potrebbe essere riconosciuta un’indennità compensativa dal mancato utilizzo personale del bene tramite valutazione secondo equità (lasciata quindi alla prudente valutazione del Giudice), ove domandata dall’attore in subordine alla domanda principale.

Mi è capitato, alcuni mesi or sono, di veder pesantemente condannare una cliente per abusiva occupazione di un immobile di grandi dimensioni, con il Giudice di prime cure completamente appiattito sulla giurisprudenza che considera il danno in re ipsa. Questi, senza minimamente tener conto della assoluta carenza di prove offerte in giudizio dall’attore sull'esistenza e sull’entità della contestata lesione patrimoniale asseritamente subita e senza aver provato neppure un minimo interesse all’utilizzo del bene de quo, ha liquidato in sentenza il danno richiesto, quantificandolo in una somma stratosferica attraverso una ctu che fra l’altro ha stimato il valore locativo del bene asserito usurpato in modo completamente avulso dalla realtà locale e fattuale. Come è noto, la sentenza di condanna in primo grado è immediatamente esecutiva.

Proposto immediato appello con richiesta d’inibitoria ex art. 283 cpc, sviluppato secondo le tesi in diritto come sopra esposte, la Corte adita, con estremo equilibrio, dando atto del contrasto giurisprudenziale, ha ritenuto non manifestamente infondati i motivi dell’impugnazione ed anzi ha motivato come non “convincente” la liquidazione del danno così come assegnato dal giudice di prime cure, talché anche per la presenza di periculum in mora, ha sospeso l'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza.

Avv. Alberto Consani