Già in altri paesi esiste da anni
una disciplina avente ad oggetto gli immobili da costruire. L’italia arriva nel
2005 a dettare tale normativa di tutela attraverso uno schema legislativo
insoddisfacente, essenzialmente per l’inefficacia delle sue sanzioni.
RATIO della normativa:
E’ quella di offrire protezione a
soggetti deboli in una contrattazione avente rapporti con soggetti considerati
forti, in quanto operatori dell’edilizia e della costruzione.
Tale normativa si inserisce in
uno schema più ampio che anima il legislatore europeo verso la tutela del
consumatore. In realtà questa disciplina non si inserisce con pienezza
nella normativa di riferimento di
tutela dei consumatori, tanto che non è stata inserita all’interno del codice
del consumo, ma ha delle profonde affinità con questa.
La norma in esame tende ad
utilizzare espressioni molto generiche, relativamente alla indicazione degli
elementi soggettivi oggettivi e dei presupposti contrattuali necessari al fine
dell’applicazione della disciplina de quo. Tale genericità corrisponde
all’esigenza di rendere sempre più capiente l’ambito applicativo della stessa.
AMBITO SOGGETTIVO:
Le parti contrattuali devono
essere:
- il
costruttore: deve essere un imprenditore.
- L’acquirente:
deve essere persona fisica.
PRESUPPOSTO CONTRATTUALE:
La normativa si applica tutte le
volte in cui i soggetti di cui sopra negozino con qualunque strumento
contrattuale che realizzi dal punto di vista economico uno scambio tra un prestazione
immediata di denaro (acconto-caparra) o di altro genere (trasferimento
immediato del terreno in natura, permuta di bene presente) e altra prestazione
futura, avente ad oggetto la costruzione e pertanto il successivo trasferimento
del diritto di proprietà.
Lo squilibrio di forze si
viene a creare, in quanto, il soggetto debole a fronte di un trasferimento
immediato di ricchezza riceve come controprestazione solo l’assunzione di un
obbligo in capo al soggetto forte di dare o di fare.
Si deve trattare di negozi che
abbiano come finalità un trasferimento non immediato della proprietà:
- contratti ad effetti
obbligatori, contratti ad effetti reali differiti che comunque non comportino
l’immediato trasferimento della proprietà;
La normativa sul punto è estremamente
generica. La dottrina invita ad utilizzare la normativa in esame ogni volta in
cui dal punto di vista economico le parti
realizzino l’effetto disciplinato e che si intende tutelare.
OGGETTO DEL CONTRATTO:
E’ necessario precisare quanto
segue:
Per immobile da costruire si
intende: qualunque immobile per il quale sia richiesto il permesso di costruire
in epoca successiva al 21 luglio 2005 (PRESUPPOSTO TEMPORALE) e che sia ancora
da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stato
tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità (ex
art 24 Dpr 380/2001).
In tal senso si da atto che vi
siano norme che qualificano in modo differente il concetto di venuta ad
esistenza del bene al fine del passaggio della proprietà.
Ai sensi e per gli effetti di cui
all’art 1472 c.c. e degli art 2645 bis e art 32 L 47/1985 l’immobile si intende
venuto ad esistenza quando è stato realizzato il rustico, comprensivo delle
mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.
Pertanto l’immobile al rustico
deve qualificarsi come “immobile da costruire” ai sensi del dlgs 122/2005 ma
altresì deve considerarsi già venuto ad esistenza.
Cosicchè se le parti intendano
concludere un preliminare, avente mera efficacia obbligatoria di un immobile al
rustico nonostante sia ritenuto bene venuto ad esistenza si applica la
disciplina di cui al Dlgs 122/2005.
Diversamente nel caso in cui le
parti intendano concludere un negozio avente efficacia immediata, quale un
definitivo od una permuta avente ad oggetto un rustico la disciplina del dlgs
122/2005 non si applica in quanto essendo il rustico bene esistente il
trasferimento del diritto ad esso inerente è immediato e garantisce la parte
acquirente senza che si debba applicare la normativa in esame.
Si da atto che tale discrasia
normativa rende opportuno chiarire in sede contrattuale quando le parti
intendono il bene venuto ad esistenza al fine altresì di individuare il limite
di efficacia della fideiussione la quale deve garantire tutte le somme versate
fino al momento del trasferimento della proprietà.
Si da atto altresì che si
considera futuro non solo l’immobile che debba essere costruito ma altresì
l’immobile sia oggetto di ristrutturazioni maggiori ai sensi dell’art 3 primo
comma lettera d e 10 primo comma lettera c del Dpr. 380/2001.
TUTELA SPECIFICA DEL DLGS
122/2005:
LA FIDEIUSSIONE: ART 2 e 3
Devono essere garantite tutte le
somme che sono state versate dall’acquirente fino al momento del trasferimento
della proprietà.
All’atto della stipula di un
contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà di un immobile da costruire, il costruttore è obbligato a pena di
nullità relativa a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una
fideiussione rilasciata da una banca o da una impresa esercente le
assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti in apposito elenco speciale
di cui all’art 7 del Testo Unico Bancario.
La fideiussione ai sensi dell’art
1938 c.c. deve indicare l’importo massimo garantito, corrispondente alle somme
di cui sopra. La fideiussione deve prevedere la rinuncia del garante al
beneficio della preventiva escussione del debitore principale e deve essere
escutibile verificatesi le condizioni di crisi dell’impresa di cui al comma 3
del medesimo articolo (fallimento, pignoramento) a richiesta scritta
dell’acquirente corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare
delle somme ed il valore di ogni altra prestazione eseguita in favore del
costruttore. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento
del diritto di proprietà.
Il punto debole della normativa è
quello relativo alle conseguenze della mancanza della fideiussione o la carenza
di alcune sue caratteristiche, si ha infatti un caso di NULLITÀ RELATIVA, cosi
detta protettiva che può essere attivata unicamente da parte del soggetto
protetto, acquirente di immobile da costruire.
La posizione del Notaio rispetto
alla fideiussione: verifica non formale dell’esistenza della fideiussione, non
va allegata, né bisogna menzionare in atto gli estremi della stessa è
sufficiente verificarne la sua sussistenza. E’ buona regola quantomeno
menzionare la consegna in atto e accertarne la regolarità. La norma in esame
non detta le sanzioni in capo al Notaio. Le nullità relative non danno luogo
alla sanzione ex art 28 della legge notarile seppur sorge in capo al Notaio la
responsabilità professionale ex mandato.
Si ammette la possibilità di
stipulare un contratto in tal senso sospensivamente condizionato alla consegna
della fideiussione da parte del costruttore. (La fideiussione non è presupposto
di validità del negozio stipulato posta la nullità relativa della sanzione, inoltre
si veda l’ammissibilità della condizione di adempimento relativa ad elementi
strutturali del contratto). In un contratto sospensivamente condizionato non si
producono effetti pertanto manca uno sborsamento di somme che giustifica
l’esistenza della fideiussione stessa.
Non si può rinunciare alla
garanzia fideiussoria.
LA POLIZZA ASSICURATIVA: ART
4.
Rappresenta un altro punto
cardine dell’intera disciplina, evidentemente teso a rafforzare la tutela
dell’acquirente, in una fase successiva rispetto a quella in cui opera la
fideiussione, cioè quando il trasferimento della proprietà è già avvenuto. (nel
caso di preliminare, al definitivo o nel caso di permuta di cosa presente con
cosa futura, all’atto di accertamento dell’avvenuta esistenza del bene).
Il costruttore, infatti, all’atto
del trasferimento della proprietà deve consegnare all’acquirente una polizza
assicurativa indennitaria decennale, stipulata dal medesimo costruttore con
effetto dalla data di conclusione dei lavori a copertura dei danni che possono
derivare dalla rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti
costruttivi delle opere, ossia dei vizi costruttivi che incidono in maniera
profonda sugli elementi strutturali essenziali, escludendo le ipotesi di cui
all’art. 1667 c.c. (mere difformità o vizi dell’opera).
Per qualsiasi consulenza in
merito alla stipula di un contratto avente ad oggetto un immobile da costruire
non esitate a contattare il nostro studio.
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