RESPONSABILITA' CIVILE DEL MANEGGIO:

- Cass. civ., sez. III, 9.3.2010, n. 5664

L’attività sportiva consistente nella partecipazione ad una lezione di equitazione da parte di allievi dotati di sufficiente esperienza rientra, ai fini della responsabilità civile, nella fattispecie dell’art. 2052 cod. civ. con applicazione della relativa presunzione; spetta pertanto al gestore dell’animale (utilizzatore o proprietario) che ha causato il danno fornire non solo la prova dell’assenza della propria colpa, ma anche quella che il danno è stato cagionato dal caso fortuito, poiché ciò che rileva è la semplice relazione esistente tra il gestore e l’animale e il nesso di causalità tra il comportamento di questo e il danno (nella specie il gestore è stato ritenuto responsabile del danno causato dal calcio improvviso di un cavallo sferrato mentre il gruppo di allievi, sotto la guida dell’istruttore, procedeva in fila indiana).

- Cass. civ., sez. III, 19.6.2008, n. 16637

Il gestore di maneggio risponde quale esercente di attività pericolosa, ai sensi dell’art. 2050 c.c., dei danni riportati dai soggetti partecipanti alle lezioni di equitazione, qualora gli allievi siano principianti del tutto ignari di ogni regola di equitazione, ovvero giovanissimi; nel caso di allievi più esperti l’attività equestre è soggetta, invece, alla presunzione di responsabilità di cui all’art. 2052 c.c., con la conseguenza che spetta al proprietario o all’utilizzatore dell’animale che ha causato il danno di fornire non soltanto la prova della propria assenza di colpa, ma anche quella che il danno è stato causato da un evento fortuito (nella specie, il gestore è stato ritenuto responsabile dei danni subiti da un’allieva principiante, colpita alla caviglia dallo zoccolo di un cavallo che seguiva immediatamente quello da lei cavalcato, perchè gli istruttori non avevano provveduto alla sostituzione del cavallo che, nel corso dell’esercitazione, aveva già dato segni evidenti di nervosismo).

La Cassazione si è spesso interrogata in proposito e sono interessanti due sentenze fra le altre, per la definizione di responsabilità.

Soggetti responsabili sono, infatti, il proprietario dell'animale, o chi ha in uso l'animale. Utente è colui che trae dall'animale le stesse utilità che trarrebbe il proprietario adoperandolo secondo la sua natura e la sua destinazione economico sociale. In questo senso, quindi, l'allievo di una scuola di equitazione non può essere inteso come utilizzatore dell'animale, in quanto è evidente come non sia lui ma il gestore del maneggio a trarre vantaggio economico dal cavallo.

Inoltre la Suprema Corte, nelle due sentenze, si è anche interrogata sulla possibilità di considerare pericolosa l'equitazione svolta in un maneggio.

Quando l'attività di maneggio viene svolta all'interno del circolo, in presenza di personale qualificato, con cavalli collaudati e adatti all'attività di insegnamento, su un tracciato sicuro e ben conosciuto, non può considerarsi "attività pericolosa". Il gestore risponderà, perciò, per i danni occorsi agli allievi, ex art. 2052, in quanto proprietario, o persona che ha in uso l'animale. Quando, però, si tratta di esercitazioni di principianti, ignari di ogni regola di equitazione, o di allievi giovanissimi la cui inesperienza, e conseguente incapacità di controllo sull'animale, che potrebbe essere imprevedibile nelle sue reazioni se non sottoposto a valido comando, o quando specifiche caratteristiche proprie del caso sono idonee a rendere pericolosa l'attività equestre (ecco che torna la valutazione ex post) lo svolgimento dell'attività imprenditoriale di maneggio diventa pericolosa. In quest'ultima ipotesi il gestore, pertanto, risponderà ex art. 2050 Cod.Civ. dal momento che il cavallo costituisce lo strumento dell'attività pericolosa.

OBBLIGO DI ASSICURAZIONE:

La legge (art. 51 legge n. 289/2002) prevede l’obbligo assicurativo contro gli infortuni degli sportivi dilettanti tesserati in qualità di atleti, dirigenti e tecnici alle Federazioni sportive nazionali, alle Discipline sportive associate e agli Enti di promozione sportiva.

A spiegare meglio la legge, è intervenuto anche un decreto interministeriale del 17-12-2004, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 28-4-2005. Tale decreto chiarisce che il tesseramento deve essere stato fatto in data certa antecedente all’infortunio mediante le modalita previste da ciascuna delle organizzazioni sportive di appartenenza.

LE PASSEGGIATE A CAVALLO:

Il Codice della Strada, all’art. 115 dispone che “Chi guida veicoli o conduce animali deve essere idoneo per requisiti fisici e psichici e aver compiuto: a) anni quattordici per guidare veicoli a trazione animale o condurre animali da tiro, da soma o da sella, ovvero armenti, greggi o altri raggruppamenti di animali.”

Pertanto sotto i 14 anni non è possibile effettuate passeggiate a cavallo esterne al maneggio.

CLAUSOLE DI ESONERO DA RESPONSABILITA’

E’ prassi far sottoscrivere, presso i maneggi o i circoli ippici, prima della partecipazione a lezioni di equitazione o prima delle passeggiate all’esterno, delle dichiarazioni di esonero dalla responsabilità della struttura che gestisce la scuola di equitazione per eventuali danni subiti o arrecati dai cavalieri.

Pur non mancando pareri contrari si ritiene, che tali clausole siano assolutamente nulle, ai sensi dell’art. 1229 Cod. Civ. (“E' nullo qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore o dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico). Ciò soprattutto con riguardo ad eventuali danni fisici, stante l’indisponibilità del diritto all’integrità fisica. A parte le considerazioni meramente tecnico-giuridiche, non si può negare che la sottoscrizione delle clausole in parola possa essere letta come il tentativo di legittimare atteggiamenti colposi o di leggerezza degli organizzatori dell’attività equestre, incentivando l’elusione di regole e trasformando una sana attività sportiva, al servizio del benessere psicofisico della persona, in una fonte incontrollata di pericoli.

Di nessun valore saranno soprattutto quelle dichiarazioni sottoscritte per praticare attività all’interno di un maneggio, sotto la guida di personale ed istruttori inseriti nella struttura sportiva, ancor più in considerazione della giovane età degli allievi. E’ inoltre da tenere presente che il recente “Codice del consumo” (D.lgs 6 settembre 2005 n. 206) ha sancito il diritto dei partecipanti alle lezioni di discipline sportive  a ricevere, in quanto “consumatori” un servizio “sicuro” e “garantito” ed ha altresì espressamente sancito (all’art. 36 comma 2 lett. a) la nullità “….delle clausole che (….) abbiano per oggetto o per effetto di escludere o limitare la responsabilità del professionista, in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un’omissione del professionista”.

Si potrebbe ipotizzare la validità di clausole di esonero dalla responsabilità in caso di attività di equiturismo o trekking a cavallo, esercitata da cavalieri esperti, laddove si ravvisi il carattere di pericolosità oggettiva dell’attività. In tal caso la dichiarazione di ogni partecipante di assumersi la responsabilità dei danni che potrebbe subire o causare potrebbe valere come dichiarazione di accettazione di una particolare e consensuale ripartizione dei rischi.

COMUNIONE LEGALE O SEPARAZIONE DEI BENI SCEGLI BENE PRIMA DI SPOSARTI!!!!

Prima di sposarsi è bene conoscere le conseguenza patrimoniali connesse al matrimonio.

Questo articolo è pertanto finalizzato a far conoscere ai futuri sposi il regime patrimoniale della famiglia.

LA SCELTA DEL REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA:

Con la riforma del “diritto di famiglia” avvenuta con la legge n° 151 del 1975, si è stabilito che, in mancanza di una scelta precisa, il regime patrimoniale legale della famiglia che si applica è quello della comunione dei beni. Ciò significa che è possibile dichiarare all’ufficiale dello stato civile o al sacerdote, a seconda che si tratti di un rito civile o religioso, per quale regime patrimoniale si opta. Se non si dichiara nulla, si applica automaticamente il regime della comunione dei beni.

Il regime patrimoniale della famiglia scelto è sempre derogabile dai coniugi in un qualsiasi momento nelle forme di cui all’art 162 c.c.

Il regime LEGALE della comunione dei beni:

Con il regime di comunione legale tutti i beni acquistati dopo la data delle nozze sono di proprietà di entrambi i coniugi in egual misura, anche se sono stati acquistati separatamente. Non vi è possibilità di definire quote diverse di proprietà per specifici beni.

In regime di comunione  cadono anche i debiti i quali sono condivisi in solido dai coniugi.

E’ bene precisare che i beni che sono di proprietà esclusiva di ciascuno dei coniugi prima del matrimonio, sono e rimangono beni di proprietà esclusiva di quella persona anche dopo il matrimonio.

I beni che cadono in comunione legale sono indicati dagli articoli 177 e 178 del Codice Civile. Esempio: se dopo il matrimonio i coniugi acquistano (anche non congiuntamente) una casa, la casa sarà di proprietà di tutti e due nella stessa identica misura.

Anche nell’ipotesi in cui i coniugi scelgano il regime di comunione, ci sono dei beni che, per disposizione legislativa, non entrano nella comunione dei beni, rimanendo beni personali del coniuge pur se acquistati in costanza di matrimonio: ad esempio, i beni provenienti da successione o donazione, i beni che servono per l’esercizio della professione salvo che siano destinati alla conduzione dell’azienda comune, etc.

Un caso peculiare è quello dei beni acquistati con il ricavato della cessione di altri beni personali: se si acquistano, in particolare, beni immobili o beni mobili registrati (come le autovetture), perché questi non cadano in comunione è necessario che, oltre al coniuge acquirente, anche l’altro coniuge partecipi all’atto, nel quale dovrà essere contenuta una dichiarazione riguardante la provenienza del denaro (impiegato per l’acquisto) dall’alienazione di beni personali.

L’AMMINISTRAZIONE DEI BENI IN COMUNIONE LEGALE:

Se si tratta di atti di amministrazione ordinaria, essa spetta disgiuntamente (ossia singolarmente) ad entrambi i coniugi.

Se si tratta di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (ossia atti di straordinaria amministrazione) essa spetta congiuntamente ad entrambi.

Ciò significa che tali atti devono essere realizzati con la necessaria partecipazione di entrambi i coniugi (e questo al fine di garantire le partecipazioni di entrambi in ordine ad atti importanti, evitando abusi da parte di uno dei due coniugi).

Se vi è un contrasto insanabile tra i coniugi è ammessa la possibilità di ricorrere al giudice per ottenere l’autorizzazione al compimento di tali atti.

LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE LEGALE:

La comunione si scioglie in determinati casi previsti dall’articolo 191 del Codice civile: ad es. quando i coniugi si separano o il matrimonio si scioglie, oppure quando decidono essi stessi di modificare il regime patrimoniale (ad es. se i coniugi vogliono passare dalla comunione alla separazione dei beni, come detto, dovranno farlo con atto pubblico davanti ad un pubblico ufficiale, quale il notaio), oppure quando uno dei coniugi fallisce, etc. In tali casi, lo scioglimento trasforma la comunione legale in comunione ordinaria (di cui poi ogni coniuge potrà chiedere la divisione).

Il regime della separazione dei beni:

Con il regime di Separazione dei beni ciascun coniuge sarà titolare esclusivo del bene da lui acquisito, pur se acquistato durante il matrimonio. Esempio: se dopo il matrimonio il marito acquista una casa, la casa sarà intestata solo a lui e viceversa.

AMMINISTRAZIONE DEI BENI NEL REGIME DELLA SEPARAZIONE LEGALE:

Il coniuge che è proprietario esclusivo del bene è anche colui che ne ha il godimento e l’amministrazione esclusiva.

LA MODIFICA DEL REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA:

La scelta di modificare il regime patrimoniale della famiglia passando dalla comunione legale alla separazione dei beni e viceversa, può essere effettuata in ogni momento ma tale regime deve essere costituito mediante atto pubblico.

CONCLUSIONI:

E’ opportuno che prima del matrimonio ciascun coniuge si informi bene in ordine alla scelta del regime patrimoniale più opportuno per la propria famiglia.

A seconda della situazione patrimoniale di ciascun soggetto la scelta è tale da incidere notevolmente in ordine al proprio patrimonio.

Per qualsiasi necessità in ordine alla scelta del regime patrimoniale non esitare a contattare il nostro studio.

PERDITA DEI BENEFICI FISCALI PRIMA CASA.

Cass. Civ., Sez. V, n. 13291 del 17 giugno 2011.

“Perde le agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente che rivende prima dei cinque anni l’immobile per riacquistare una quota insignificante di un altro. Infatti, l’acquisto non dell’intero, ma di una quota dell’immobile, può beninteso integrare il requisito detto, ma solo qualora significativa, di per sé, della concreta disponibilità di disporre del bene sì da poterlo adibire a propria abitazione. Ciascun partecipante alla comunione, infatti, stabilisce l’art. 1102 c.c., può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile non può comportare da solo il potere di disporre del bene come abitazione propria; esso è, cioè, inidoneo a realizzare l’abitazione che è la finalità perseguita dal legislatore con il riconoscimento dell’aliquota dell’imposta ridotta sugli atti d’acquisto e non vale, pertanto, a realizzare la condizione dell’“acquisto di altro immobile” di cui al comma IV della nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986.”

SPESE CONDOMINIALI A CARICO DELL’ACQUIRENTE??

L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.

Il nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare le spese riguardanti un periodo di tempo in cui non era proprietario.

Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.

La norma fonda il principio della c.d. “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali, e determina un criterio volto ad agevolare il Condominio nella riscossione dei crediti grazie al quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del Condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.

SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Fattispecie: all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita, alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare.

Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. (In questo ultimo caso si pone un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente.)

In altre sentenze la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa  (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003,  Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.)

Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.

Quindi, l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).

Recentemente la giurisprudenza si è pronunciata nuovamente sulla questione della ripartizione delle spese condominiali di straordinaria amministrazione ed ha individuato come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma la titolarità del bene alla data in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione.

La Suprema Corte con sentenza n. 24654/2010 ha ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese riguardanti opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rilevando il momento di effettiva esecuzione dei lavori.

Per ciò secondo l’orientamento più recente nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene adottata la delibera che autorizza il compimento di tali atti di amministrazione straordinaria.

Nonostante pertanto la responsabilità solidale ai sensi dell’art 63 delle disp. Att. Codice civile tra acquirente e venditore, l’acquirente, richiesto del pagamento da parte del condominio per spese deliberate prima del rogito, è tenuto a pagare ma ha azione di rivalsa nei confronti del venditore.

RIMEDI CONTRATTUALI:

Per ovviare a questi problemi, suggeriamo prima del rogito di:

1) Prendere visione del Regolamento di Condominio;

2) Sapere a quanto ammontano le spese ordinarie annue;

3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto;

4) Farsi dare dal venditore, contestualmente al rogito notarile, lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.

  

LA CLAUSOLA A VALIDITA’ PARZIALE:

Bisogna, poi, a tal proposito menzionare le problematiche sottese alla stesura della cosiddetta Clausola a validità parziale.

Tale clausola è inserita nell’atto di compravendita e con essa il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse od a interventi deliberati prima della cessione del bene, ma la clausola ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.

Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.

LA DIRETTIVA BOLKESTEIN E LE CONCESSIONI DEMANIALI:

Nel gennaio 2009 la Commissione Europea ha trasmesso al Governo Italiano un documento di infrazione in materia di affidamento delle concessioni demaniali marittime.

La Direttiva in esame è stata scritta e proposta dall'ex Commissario Europeo per la Concorrenza e il Mercato Interno della UE, Frits Bolkestein, La proposta è stata approvata all'unanimità dalla Commissione Europea, presieduta all'epoca da Romano Prodi.

L’OBBIETTIVO DELLA BOLKESTEIN:

La direttiva comunitaria 2006/123/CE, si pone l'obiettivo di “eliminare gli ostacoli alla libertà di stabilimento dei prestatori negli Stati membri e alla libera circolazione dei servizi tra Stati membri nonché garantire ai destinatari e ai prestatori la certezza giuridica necessaria all’effettivo esercizio di queste due libertà fondamentali del trattato.”

Il legislatore comunitario vuole abbattere le barriere economiche e strutturali che, di fatto, ancor oggi non consentono la piena libertà di circolazione e la completa e garantita libertà di stabilimento.

LE INFRAZIONI CONTESTATE:

In particolare si contesta all’Italia in ordine alle concessioni demaniali delle spiagge:

-       la compatibilità del diritto preferenziale di insistenza di cui all’art. 37 cod. nav. con i principi di cui all’art. 43 Trattato Ce e dell’art.12 di cui alla direttiva servizi n. 2006/123/CE;

-       la compatibilità  del rinnovo automatico della concessione alla scadenza sessennale di cui all’art. 1, c. 2, d.l. 400/1993, conv. L. 494/1994, e successivamente modificato dall’art. 10 L. 88/2001.

A parere della Commissione Europea detti due aspetti contrastano con i principi di libertà di stabilimento delle imprese comunitarie (art. 43 Trattato CE) e di imparzialità, trasparenza e pubblicità delle procedure di selezione dei concessionari (art. 12, direttiva 2006/123/CE).

AMBITO APPLICATIVO:

Tra i settori che coinvolgono detta direttiva si parla di “servizi ai consumatori, quali i servizi nel settore del turismo, compresi i servizi ricreativi, i centri sportivi, i parchi di divertimento”, ricomprendendosi fra i destinatari della normativa anche le imprese turistico-balneari esistenti nel nostro territorio.

IL SISTEMA NORMATIVO DELLE CONCESSIONI BALNEARI IN ITALIA:

E’ opportuno esporre il sistema vigente della normativa di settore.

Il demanio marittimo, nel nostro Paese, è regolato oltre che dall’art 822 c.c. in ordine al demanio pubblico, da alcune leggi speciali ed in particolare:

- Art. 36 del codice della navigazione dispone al primo comma che:

“L'amministrazione marittima, compatibilmente con le esigenze del pubblico uso, può concedere l'occupazione e l'uso, anche esclusivo, di beni demaniali e di zone di mare territoriale per un determinato periodo di tempo.”

- Art. 37 del medesimo codice dispone che:

“Nel caso di più domande di concessione, è preferito il richiedente che offra maggiori garanzie di proficua utilizzazione della concessione e si proponga di avvalersi di questa per un uso che, a giudizio dell'amministrazione, risponda ad un più rilevante interesse pubblico.

Al fine della tutela dell'ambiente costiero, per il rilascio di nuove concessioni demaniali marittime per attività turistico-ricreative è data preferenza alle richieste che importino attrezzature non fisse e completamente amovibili. E' altresì data preferenza alle precedenti concessioni, già rilasciate, in sede di rinnovo rispetto alle nuove istanze.

Qualora non ricorrano le ragioni di preferenza di cui ai precedenti commi, si procede a licitazione privata.”

- L’articolo 1 del d.l. n. 400/1993 ha stabilito che “la concessione dei beni demaniali marittimi può essere rilasciata, oltre che per servizi pubblici e per servizi e attività portuali e produttive, per l'esercizio delle seguenti attività: a) gestione di stabilimenti balneari; b) esercizi di ristorazione e somministrazione di bevande, cibi precotti e generi di monopolio; c) noleggio di imbarcazioni e natanti in genere; d) gestione di strutture ricettive ed attività ricreative e sportive; e) esercizi commerciali; f) servizi di altra natura e conduzione di strutture ad uso abitativo, compatibilmente con le esigenze di utilizzazione di cui alle precedenti categorie di utilizzazione” e che (comma 2) tali concessioni avrebbero avuto, sic et simpliciter, durata quadriennale ovvero altra durata concessa e autorizzata a partire da motivata richiesta degli interessati”;

- la legge n.88/2001 (“Nuove disposizioni in materia di investimenti nelle imprese marittime”) all'articolo 10 (“Disposizioni concernenti le concessioni dei beni demaniali marittimi”), ha introdotto il meccanismo del rinnovo automatico della durata delle concessioni demaniali marittime, posto che “le concessioni di cui al comma 1, indipendentemente dalla natura o dal tipo degli impianti previsti per lo svolgimento delle attività, hanno durata di sei anni. Alla scadenza si rinnovano automaticamente per altri sei anni e così successivamente ad ogni scadenza, fatto salvo il secondo comma dell'articolo 42 del codice della navigazione”, quest'ultimo inciso facendo salvo il potere di “revoca delle concessioni” previsto nel Codice anzidetto.

- La legge n. 296/2006 ha modificato l'articolo 3 del d.l. n. 400/1993 prevedendo la possibilità di essere titolari di concessioni demaniali marittime per una durata non inferiore a 6 anni e non superiore a 20 anni “in ragione dell'entità e della rilevanza economica delle opere da realizzare e sulla base dei piani di utilizzazione delle aree del demanio marittimo predisposti dalle regioni”;

IL CANONE DELLA CONCESSIONE:

La nuova disciplina dettata dalla legge finanziaria 2007 modifica il precedente impianto normativo, prevedendo per la prima volta un'articolazione dei criteri di quantificazione dei canoni. Accanto al canone tabellare, che continua ad applicarsi per alcune tipologie di beni demaniali oggetto di concessione, viene introdotto un canone commisurato al valore di mercato, sia pure mitigato da alcuni accorgimenti e abbattimenti.

L’ARTICOLO 12 DELLA DIRETTIVA COMUNITARIA:

L’articolo 12 della direttiva prevede che “qualora il numero di autorizzazioni disponibili per una determinata attività sia limitato per via della scarsità delle risorse naturali o delle capacità tecniche utilizzabili, gli Stati membri applicano una procedura di selezione tra i candidati potenziali, che presenti garanzie di imparzialità e di trasparenza e preveda, in particolare, un’adeguata pubblicità dell’avvio della procedura e del suo svolgimento e completamento”. In tali casi “l’autorizzazione è rilasciata per una durata limitata adeguata e non può prevedere la procedura di rinnovo automatico né accordare altri vantaggi al prestatore uscente o a persone che con tale prestatore abbiano particolari legami”.

L’IMPATTO DELLA DIRETTIVA SUL SISTEMA NORMATIVO ITALIANO:

Per effetto della “direttiva servizi”, le concessioni sul demanio marittimo non potranno più essere rinnovate automaticamente, non valendo più il diritto di insistenza, ma anzi dovranno essere oggetto di un bando con procedura di evidenza pubblica alla scadenza temporale di ogni concessione.

Le nostre imprese balneari sono tipicità nazionali a tutti gli effetti e offrono un monitoraggio costante del territorio sia da un punto di vista ambientale che della pubblica sicurezza della balneazione.  

Gran parte degli attuali concessionari, che rappresentato da piccoli imprenditori, sono preoccupati di veder vanificati gli sforzi compiuti in lunghi anni di lavoro nella creazione del valore economico degli stabilimenti balneari.

Il quadro normativo italiano, prima della direttiva servizi,  era più certo tanto che ha dato la possibilità ai concessionari balneari di investire diversi milioni di euro nelle strutture turistiche ricettive, soprattutto a partire dal 2006, anno in cui si è assistito a un forte rinnovamento delle strutture balneari che, grazie al rinnovo automatico, hanno permesso agli istituti bancari di iscrivere ipoteca sulle strutture (previo nulla osta degli uffici demaniali) per mutui di durata anche ventennale.

LE COSTRUZIONI REALIZZATE DAI CONCESSIONARI:

Il concessionario di un’area demaniale, sulla quale abbia ottenuto l’autorizzazione ad edificare opere rimuovibili , è titolare di un diritto reale su beni demaniali “assimilabile” al diritto di superficie regolato dall’art. 952 cod. civ. avente natura temporanea e soggetta ad una peculiare regolamentazione in ordine al momento della sua modificazione, estinzione o cessazione.  

L’INDENNIZZO IN FAVORE DEI CONCESSIONARI:

L’art. 49 del codice della navigazione dispone che"…quando venga a cessare la concessione, le opere non amovibili, costruite sulla zona demaniale, restano acquisite allo Stato, senza alcun compenso o rimborso, salva la facoltà dell'autorità concedente di ordinarne la demolizione, con restituzione del bene demaniale al pristino stato", richiama in pratica l'istituto dell'accessione, di cui all'art. 934 cod. civ. - con deroga al principio dell'indennizzo, di cui al successivo art. 936 - va interpretato nel senso che l'accessione si verifica "ipso iure", al termine del periodo di concessione.

A norma dell'art. 49 del codice della navigazione, sono soggette ad accessione, al termine del rapporto concessorio, solo le opere "non amovibili", nel presupposto che per tali opere, destinate a restare sul territorio o ad essere distrutte, debba assicurarsi la piena disponibilità per l'ente proprietario del suolo, a fini di corretta gestione delle medesime nell'interesse pubblico.

Una recentissima sentenza del Consiglio di Stato in sede Giurisdizionale (26.05.2010) ha dichiarato che “può giustificare l’inapplicabilità del principio dell’accessione gratuita, fortemente penalizzante per i superficiari, quando il titolo concessorio preveda forme di rinnovo automatico e preordinato in antecedenza rispetto alla data di naturale scadenza della concessione, tanto da figurare il rinnovo stesso, al di là del nomen juris, come una vera e propria proroga, protraendosi il medesimo rapporto senza soluzione di continuità”.

Questa sentenza potrebbe aprire le porte ad un eventuale indennizzo che lo Stato od il “nuovo” concessionario dovrebbe corrispondere al “vecchio” per caso di mancato rinnovo della concessione a seguito di miopia del legislatore, in quanto quest’ultimo, altrimenti, avrebbe diritto di demolire tutti i manufatti dal medesimo costruiti, rendendo assolutamente inappetibile l’acquisizione degli stabilimenti balneari da parte dell’Agenzia del Territorio, in quanto l’Agenzia di fatto non acquisirebbe che “rena”.

I PROVVEDIMENTI DELLO STATO ITALIANO:

IL DECRETO MILLEPROROGHE:

Con l’approvazione della Legge n 25 del 26/2/2010 con il quale è stato convertito in legge il decreto Milleproroghe è stato abrogato il secondo periodo dell’art. 37 del Codice della navigazione, sopprimendo il diritto di insistenza per il rinnovo della concessione ed è stata prorogata al 31 dicembre 2015 la proroga delle concessioni demaniali e conferma il disposto dell'art. 3 comma 4 bis della legge 494/93 attinente alla possibilità per gli imprenditori di correlare l'ammontare degli investimenti con la durata della concessione.

IL FEDERALISMO DEMANIALE:

Con il Decreto Legislativo n. 85 del 28 Maggio 2010 sul c.d “federalismo demaniale”, è stata attribuita la titolarità di gran parte dei beni del demanio dello Stato alle Regioni, Province, Comuni e Città Metropolitane.

Detto decreto, in effetti non cambia nulla della disciplina delle concessioni demaniali marittime e dei canoni che vengono pagati per esse.

Il 1° comma dell’art. 4 stabilisce, che i beni del demanio marittimo non entrano a far parte del patrimonio disponibile delle Regioni (restando, quindi, nel patrimonio indisponibile di esse), a differenza della maggioranza dei beni demaniali trasferiti, e che essi restano assoggettati al regime stabilito dal Codice Civile, dal Codice della Navigazione, dalle leggi statali e regionali (comprese, quindi, la Legge 296/2006 - Legge Finanziaria per il 2007, che prevede gli attuali canoni di concessione e tutte le Leggi Regionali che disciplinano il rilascio delle concessioni demaniali marittime) e dalle norme comunitarie di settore, con particolare riguardo a quelle di tutela della concorrenza (Direttiva CE 123/2006, la c.d. Direttiva “Bolkestein” sulla concorrenza nel settore dei servizi). Su questi beni non possono, quindi, essere costituiti diritti di superficie. Inoltre preme evidenziare, come le Regioni non abbiano in ogni caso  la competenza legislativa per determinare la misura dei canoni delle concessioni demaniali marittime, dato che tale facoltà è attribuita allo Stato, ai sensi del 3° comma dell’art. 117 della Costituzione.

IL TENTATIVO DEL DECRETO SVILUPPO “IL DIRITTO DI SUPERFICIE” RISCHIO SCONGIURATO:

Inizialmente il Decreto Sviluppo proponeva che “Fermo restando il diritto di passaggio sulle spiagge che è inviolabile, tutto ciò che è terreno su cui insistono gli insediamenti turistici (chioschi, stabilimenti balneari, strutture ricettive) sarà oggetto di diritto di superficie che dura 90 anni (poi ridotto a 20 anni).”

Il Governo nell’attuazione del Decreto Sviluppo è stato costretto a fare marcia. Il diritto di superficie ventennale sulle spiagge oltre ad essere una minaccia per l’ambiente e per le coste italiane, di fatto rappresentava un rischio anche per le migliaia di imprese del settore balneare. Allo scadere del diritto di superficie infatti la titolarità delle costruzioni realizzate veniva acquisita automaticamente al demanio.

LE POSSIBILI SOLUZIONI:

1) Si deve sollecitare il legislatore comunitario a interpretare la direttiva in questione, escludendo dall'applicazione della direttiva servizi il settore turistico-balneare e ricreativo.

La Direttiva Servizi Bolkestein è rivolta ai "servizi pubblici", a quelle attività che gli Stati o gli Enti territoriali delegano a loro "partecipate" o a imprese private, affinchè svolgano "servizi diretti"a favore della collettività, che essi Stati o Enti non possono o scelgono di non svolgere (ferrovie, poste, ospedali....etc..).

Essa, quindi, non è idonea a disciplinare le "imprese balneari", che utilizzano una pubblica superficie quale "strumento" aziendale offrendo un servizio privato e non pubblico.

Gli stabilimenti balneari sono stati riconosciuti come imprese turistiche dall'art. 7 della legge 27 marzo 2001 n. 133 la quale ha dissolto ogni incertezza in tal senso.

2) Si deve altresì far leva sulla esistenza di un “rilevante settore di mercato delle concessioni di demanio marittimo” rispetto al quale opera un impianto normativo domestico, derogatorio a quello comunitario ma rispettoso dei principi generali di quest'ultimo. Si rileva l’opportunità del rilascio di titoli autorizzativi più lunghi con la previsione di una indennizzo d'ingresso o il rilascio di una concessione demaniale non frazionata affidata a consorzi di balneatori.

3) Altra soluzione potrebbe essere la “sdemanializzazione” degli arenili, conseguente a una operazione di ridimensionamento della fascia di spiaggia (che resterebbe bene demaniale), successivamente perimetrata e differenziata dall'arenile (il quale ultimo verrebbe, invece, ceduto in proprietà agli odierni concessionari).

4) Ulteriore soluzione potrebbe essere quella di assecondare la direttiva europea. Con un meccanismo, che preveda le aste concedendo al proponente la possibilità di commisurare la durata della concessione all’entità degli investimenti previsti, il tutto con la massima trasparenza per selezionare la migliore proposta sia da un punto di vista economico (il canone-prezzo di concessione che sarà poi incassato dall’Amministrazione locale) sia sulla qualità e la varietà dell’attività su criteri come “salute pubblica, politiche sociali, ambientali e della salvaguardia del patrimonio culturale” e di altri ancora collegati all’interesse generale.

5) Sono allo studio, da parte dell'Esecutivo, l'istituzione dei distretti "turistico-balneari" con i quali tentare di tenere fuori dall'applicazione della Bolkestein le nuove realtà (stabilimenti, alberghi, centri congressi) che verranno nelle località turistiche di mare o di lago, con le agevolazioni previste per i distretti o per i contratti di rete di imprese.

CONCLUSIONE:

Questo studio legale sta affrontando l’approfondimento della problematica inerente alla applicazione della Direttiva Comunitaria in esame ai Balneari.

Nella speranza che il nostro legislatore risolva al più presto la questione dei Balneari tutelando i diritti di una categoria così importante per l’impresa dei servizi privati italiana, siamo a disposizione dei Balneari per ogni consulenza.

IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Il D.L. 30 settembre 2005, n. 203, recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria, convertito, con modificazioni, nella legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante norme in tema di interventi infrastrutturali, per la ricerca e per l'occupazione, all’art. 11 quaterdecies introduce il prestito vitalitazio ipotecario.

DEFINIZIONE:

“Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

NORMATIVA:

Il legislatore si è limitato purtroppo a delineare in maniera eccessivamente sintetica il profilo e la natura del prestito vitalizio in oggetto:

- enti abilitati (banche o enti di cui all’art 106 TUB);

- soggetti beneficiari (persone fisiche con età superiore a 65 anni);

- finanziamento a medio o lungo termine;

- capitalizzazione annuale degli interessi e spese;

- ipoteca di primo grado su immobili residenziali;

- rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza.

RATIO:

Il prestito vitalizio ipotecario è concepito come strumento finalizzato ad aiutare gli anziani che spesso si trovano in condizioni di povertà, con redditi non sufficienti a finanziare i consumi e le spese mediche e di assistenza, sebbene, molti di loro dispongano di un discreto patrimonio immobiliare che non riescono a rendere immediatamente liquido.

Pertanto i prestiti vitalizi ipotecari (“reverse mortgage” o "equity release"), sono strumenti finanziari che:

-       sostengono il consumo degli anziani senza che essi si privino dell'abitazione di proprietà;

-       consente al’anziano che è già proprietario di un immobile, di accedere ad un credito sulla base del valore dell’abitazione

AMMONTARE DEL PRESTITO:

L’importo del prestito è variabile tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia e compreso tra i 20.000,00 ed i 350.000,00 Euro - riservati a persone fisiche che abbiano superati i 65 anni e siano proprietarie di un immobile residenziale.

L'ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori:

1)   il valore dell'abitazione;

2)   il tasso di interesse;

3)   l'età del debitore.

Tanto più è elevato il valore dell’abitazione, tanto maggiore sarà l’ammontare del prestito.
All’aumentare del tasso di interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte del debitore.

In considerazione della particolare articolazione dell’obbligazione di rimborso ed in presenza delle predette variabili, che contribuiscono a conferire al contratto in esame un’alea maggiore rispetto a fattispecie contrattuali analoghe, l’importo finanziabile non può superare in genere un importo compreso tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia, tenuto conto della durata del prestito, degli interessi passivi, del diverso valore che l’immobile avrebbe in fase di liquidazione ed infine l’interesse degli eventuali eredi a procedere al rimborso del finanziamento.

Il tasso indicato, del 6%, fatte salve le normali oscillazioni del mercato, è più elevato rispetto a quello dei tradizionali mutui ma inferiore a quello dei prestiti personali.

MODALITA’ DI EROGAZIONE:

Il finanziamento viene messo a disposizione del cliente in un unico versamento, sotto forma di apertura di credito o attraverso pagamenti periodici per un periodo prefissato o per l’intera vita del mutuatario.

CAUSA DEL CONTRATTO:

Il contratto ha la sua causa nel finanziamento, o ha una causa mista: di finanziamento e di assicurazione. La causa assicurativa si ritrova nell’intento di garantire, vita natural durante del finanziato, una quantità determinata di denaro periodicamente erogata per una quantità di volte non determinabili non essendo determinabile la durata della vita di una persona.

SCADENZA DEL CONTRATTO:

La scadenza del contratto coincide normalmente con la data di decesso del finanziato.

Eccezionalmente la scadenza può essere anticipata: nel caso di vendita dell’immobile ipotecato o quando lo stesso non sia mantenuto in buono stato di manutenzione.

RIMBORSO:

Non è previsto alcun piano di rimborso rateale.

Ogni anno maturano gli interessi e le spese sul finanziamento i quali vengono capitalizzati annualmente e dovranno essere corrisposti in unica soluzione alla scadenza finale, dopo la morte del mutuatario.

Il debito che graverà pertanto sugli eredi del finanziato deve essere rimborsato normalmente entro i 10 mesi successivi alla scomparsa del mutuatario (oppure del coniuge più longevo in caso di finanziamenti cointestati a coppie di anziani).

Allo scadere del debito gli eredi possono:

• estinguere il debito e liberare l’immobile dall’ipoteca;

• vendere l’immobile ipotecato ed estinguere il debito;

• lasciare che la banca escuta la garanzia mediante esecuzione forzata.

Qualora invece non esistano eredi, o questi non procedano al rimborso, il finanziamento verrà ripianato con la vendita dell’immobile, ma solo trascorsi almeno 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

ALEA:

L’alea di tale tipologia di prestito è connessa all'incertezza della sua durata commisurata alla vita dell’anziano.

TIPOLOGIE DI IMMOBILI PER LA GARANZIA IPOTECARIA:

Sono ammesse tutte le tipologie di immobili residenziali escluse le seguenti:

• Immobili con valore inferiore in genere ad € 100.000,00 rustici e immobili non residenziali

• Immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura

assicurativa

• Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici, idrogeologici o senza concessione edilizia

• Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962

• Immobili gravati da ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente.

 

I RISCHI DEL PRESTITO VITALIZIO FONDIARIO:

Il rischio per il creditore è:

- che il prestito possa superare il valore dell’immobile a causa dei tassi di interesse annuali;

- che i prezzi delle abitazioni si riducano rispetto alla data di stipula del contratto,

- che i tassi di interesse aumentino (nel caso di prestito a tasso variabile).

CLAUSOLE PARTICOLARI CONNESSE A TALE PRESTITO:

- IL DIVIETO DI ALIENAZIONE:

In molti contratti, tenuto conto dell’importanza dell’immobile per l’istituto di credito viene previsto che, con effetto dalla data della conclusione del contratto, il mutuatario si obblighi a non vendere né a disporre a qualsivoglia titolo ed a non costituire diritti reali di godimento o di garanzia sul bene oggetto dell'incarico di cui sopra, sia direttamente che a mezzo di interposta persona, tranne nell’ipotesi in cui il trasferimento sia concordato con la banca e volto ad estinguere il debito.

Quanto ai criteri di cui all’art.1379 cc. (convenienti limiti di tempo e apprezzabile interesse di una delle parti), pare si ravvisi nella clausola in esame l’interesse apprezzabile; tutto da discutere è il limite di tempo visto che il divieto dovrebbe durare quanto dura il mutuo vitalizio.

- IL RIMBORSO NEI LIMITI DEL VALORE DEL BENE:

Per mitigare il rischio di contestazione degli eredi su invito del finanziato alcuni istituti di credito si obbligano a non richiedere agli eredi più di quanto venga realizzato con la vendita del bene.

Ciò che invero non riduce il rischio che il bene ipotecato esca dal patrimonio ereditando, se gli eredi non avessero una liquidità capiente per la restituzione del prestito.

DIFFERENZE CON IL MUTUO:

A differenza di quanto avviene in un normale contratto di mutuo, in cui un soggetto accede ad un credito per acquistare un’abitazione e si obbliga a restituire il prestito con rate periodiche, nel prestito vitalizio ipotecario il debitore, finché è in vita, non è tenuto né alla restituzione del prestito né al pagamento degli interessi.

DIFFERENZE CON LA RENDITA VITALIZIA:

La somiglianza della rendita vitalizia col prestito vitalizio ipotecario è d’evidenza lampante.

La differenza sta in ciò che la rendita comporta la cessione di un bene immobile, nel prestito vitalizio ipotecario non si ha cessione di un bene ma la costituzione di una ipoteca.

Posta l’alea ed i rischi inerenti all’istituto del prestito fondiario vitalizio si invitano tutti coloro che intendano richiedere una tale forma di finanziamento di prendere visione delle condizioni generali proposte dall’istituto bancario erogante, onde evitare spiacevoli sorprese per i propri eredi, il più delle volte figli dei finanziati.

Si offre consulenza e assistenza per la stipula di tali negozi di finanziamento per ogni chiarimento invia una e-mail: chiara.consani@virgilio.it

POSTE ITALIANE: VIA LIBERA AL RIMBORSO PER BLACK OUT!!!

Poste Italiane ha incontrato le associazioni di consumatori ed ha definito, d’intesa con loro, modalità e tempi per la presentazione delle domande di conciliazione per il rimborso a favore dei cittadini che hanno subito danni a causa dei problemi informatici avvenuti nei primi giorni di giugno negli uffici postali.

La procedura di conciliazione sarà gratuita. L’azienda ha confermato ai rappresentanti dei consumatori la propria volontà di riconoscere un rimborso a tutti coloro che abbiano subito un danno documentabile tra il 1° e  il 10 giugno.

I cittadini interessati potranno richiedere il rimborso a partire dal 1° luglio fino al 31 dicembre prossimi consegnando le domande direttamente negli uffici postali o presso le sedi delle poste italiane. I moduli saranno a disposizione negli uffici postali, presso le sedi e potranno essere scaricati dal sito delle Poste. Le richieste saranno poi valutate caso per caso al tavolo di Conciliazione che sarà composto da un rappresentante dell’azienda e dal rappresentante dell’associazione scelta dal cliente.

Per informazioni e assistenza contattaci.