L’INCOSTITUZIONALITA’ DEL DECRETO SALVA INQUILINI N47/2014 CONVERTITO CON L.80/2014

LA SENTENZA CORTE COSTITUZIONALE N.169/2015

 

Giudizi di legittimità costituzionale dell’art. 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014 n. 47 (Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015) convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 23 maggio 2014, n. 80,

La disposizione all’esame è stata introdotta in sede di conversione, ad opera della legge n. 80 del 2014, del d.l. n. 47 del 2014, a seguito e in conseguenza della sentenza di questa Corte n. 50 del 2014, depositata il 14 marzo 2014, che aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011, in tema di rideterminazione ex lege di elementi di contratti di locazione non registrati nei termini. Essa è stata inserita nell’ambito di un provvedimento diretto in primis, secondo le intenzioni dichiarate nel preambolo del provvedimento d’urgenza, «a fronteggiare la grave emergenza abitativa in atto e a adottare misure volte a rilanciare in modo efficace il mercato delle costruzioni» e nel contesto di un articolo (il 5) dedicato, secondo l’originaria rubrica, alla «Lotta all’occupazione abusiva di immobili». Con essa il legislatore ha, nella sostanza, prorogato l’efficacia e la validità dei contratti di locazione registrati sulla base delle disposizioni dichiarate costituzionalmente illegittime.

La disposizione censurata si porrebbe, dunque, in contrasto, anzitutto con l’art. 136 Cost., in quanto il legislatore avrebbe inteso non già introdurre una norma riproduttiva di quella precedente, ma solo enunciare «una “clausola di salvaguardia”» volta a preservare gli effetti prodottisi in applicazione delle disposizioni dichiarate incostituzionali ed i rapporti che ne erano stati originati; senza, per di più, che il richiamo ai “diritti quesiti” ed ai “rapporti consolidati” – ai quali ha fatto riferimento il parere espresso, nella fase di conversione in legge, dalla Commissione permanente affari costituzionali, della Presidenza del Consiglio e interni della Camera dei deputati – risulti corretto né pertinente, trattandosi di rapporti di durata non sciolti né estinti e senza possibilità di alcuna “cristallizzazione” dei relativi effetti.

Sarebbe poi compromesso anche l’art. 3 Cost., in quanto si sarebbe introdotto un regime irragionevolmente discriminatorio rispetto ai medesimi rapporti di locazione, dal momento che, a seguito della predetta dichiarazione di illegittimità costituzionale, sarebbe venuta meno la funzione «preventiva e deterrente» circa l’adempimento degli obblighi tributari connessi alla tempestiva registrazione dei contratti di locazione: il che renderebbe priva di ragion d’essere la previsione di un «termine finale» scollegato dalla originaria funzione.

Si denuncia, infine, la violazione anche dell’art. 42, secondo comma, Cost., in quanto la facoltà del legislatore di limitare la proprietà privata è tuttavia sottoposta al rispetto del «limite teleologico della funzionalità alle esigenze delle collettività, mediante un bilanciamento di interessi di rango costituzionale che non può tradursi in uno “svuotamento di rilevante entità ed incisività del suo contenuto” (v. sentenza Corte Cost. n. 55/1968)». Evenienza che, nella specie, non si sarebbe verificata, avendo il legislatore previsto misure in chiave sanzionatoria, tanto della durata che del canone locatizio, svuotando di contenuto l’autonomia negoziale, senza una proporzionale ricaduta sul piano della funzione sociale della proprietà.

La questione incostituzionalità è stata ritenuta fondata, pertanto la norma impugnata è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per violazione dell’art. 136 Cost.

Alla luce di quanto esposto tutti i contratti di locazione sorti a seguito della denuncia all’Agenzia delle entrate ai sensi dell’art 3 commi 8 e 9 del Dlgs 23/2011 sono invalidi. Essendo venuta meno la sanatoria degli effetti del contratto registrato in base alle norme dichiarate incostituzionali la detenzione del bene non può ritenersi sostenuta da alcun titolo legittimante stante la nullità del contratto di locazione stipulato senza l’osservanza della forma di legge.

LA TIPIZZAZIONE E LA TRASCRIVIBILITA' DEI CONTRATTI RENT TO BUY:

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (in G.U. n. 212 del 12.9.2014), in vigore dal 13 settembre 2014, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 262 dell’11.11.2014), in vigore dal 12 novembre 2014, ha introdotto la disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, altresì indicati come rent to buy. Detto art. 23 dispone quanto segue:

“1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella Gazzetta ufficiale”.

 

 

L’art. 23 del D.L. n. 133/2014 ha introdotto per la prima volta nel nostro ordinamento la disciplina del “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, denominato nella prassi rent to buy.

Il legislatore ha espressamente previsto che i contratti in esame sono “diversi dalla locazione finanziaria”: ciò al fine di evitare interferenze tra le due discipline, e per chiarire inequivocabilmente l’inapplicabilità di queste nuove disposizioni al leasing.

 

Ai fini della corretta qualificazione della fattispecie altre tre disposizioni hanno rilievo.

- La prima: nei commi 1 e 1-bis si parla di “diritto per il conduttore” di acquistare l’immobile entro un termine determinato.

- La seconda: l’ultimo periodo del comma 3 dispone che “in caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile” (il diritto all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

- La terza: è prevista la trascrizione del contratto a norma dell’art. 2645-bis c.c. (che disciplina la pubblicità del contratto preliminare).

 

Sembrerebbe, a prima lettura, che l’oggetto della disciplina legislativa, sia circoscritto ad una soltanto delle possibili configurazioni del rent to buy, come articolatosi nella prassi: quella caratterizzata dall’obbligo unilaterale del concedente-promittente alienante di trasferire (con successivo contratto traslativo) entro il termine stabilito la proprietà al conduttore-promissario acquirente, cui si contrappone il diritto-facoltà di quest’ultimo di acquistare (senza, alcun obbligo al riguardo).

 

Un’interpretazione così tassativa esclude però la trascrivibilità di molte fattispecie riconducibili alla disciplina del Rent To Buy e rischia di alterare la Ratio della norma la quale mirata a tutelare l’acquirente in presenza di una operazione economica riconducibile alla fattispecie socialmente tipica del rent to buy, in tutte le sue possibili varie articolazioni.

 

A norma dell’art. 23, comma 1, del D.L. n. 133/2004, i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili “sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile”. Ai sensi del successivo comma 3, “il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”. Disciplina, questa, che merita alcune puntualizzazioni.

Va evidenziato che la trascrizione di cui trattasi ha ad oggetto – se così si può dire – un contratto che deve essere riconducibile all’operazione economica, socialmente e normativamente tipizzata, del rent to buy. Contratto il cui dato caratterizzante è l’attribuzione immediata del godimento al conduttore, verso un corrispettivo periodico (canoni) in parte imputabile al prezzo di trasferimento. E’ proprio questa tipicità sociale, oltre che normativa, e la correlata valutazione legale di meritevolezza, a giustificare il prolungamento della durata della trascrizione ex art. 2645-bis per tutta la durata del contratto (fino ad un massimo di dieci anni), come pure la trascrivibilità di fattispecie (come l’opzione di acquisto) che nel diritto comune sono generalmente ritenute intrascrivibili. Il richiamo dell’art. 2645-bis c.c. comporta che – ai fini dell’efficacia prenotativa della relativa trascrizione – il contratto definitivo di trasferimento della proprietà dovrà essere trascritto entro il termine finale di durata del contratto in oggetto, e comunque entro il termine di dieci anni dalla trascrizione del rent to buy. Nell’ipotesi in cui il contratto attribuisca al conduttore un’opzione di acquisto, entro il suddetto termine dovrà essere trascritto il contratto definitivo (di cui il primo segmento è lo stesso contratto di rent to buy contenente l’opzione, ed il secondo segmento è l’atto di accettazione da parte del conduttore).

 

 

 

 

CONIUGE SEPARATO e DIRITTO DI ABITAZIONE Cassazione civile , sez. II, sentenza 22.10.2014 n. 22456

La Corte di Cassazione, con la sentenza 22 ottobre 2014, n. 22456, precisa che il diritto di abitazione sulla casa familiare, non può essere attribuito al coniuge superstite quando lo stesso sia legalmente separato e non più convivente nella casa oggetto della disposizione successoria.

In caso di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, l’impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare al momento dell’apertura della successione fa venire meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell’attribuzione del diritto reale di abitazione al coniuge superstite.

L'art 540 c.c. riserva al coniuge del defunto il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso dei mobili che la arredano.

L’art 548 c.c. attribuisce genericamente al coniuge separato cui non è stata addebitata la separazione, gli stessi diritti successori del coniuge non separato, si era ritenuta l’estensione automatica del diritto di abitazione.

Solo di recente la giurisprudenza di legittimità ha chiarito la questione dopo un decennio di contrastanti interpretazioni. 

La sentenza del 22 ottobre 2014, n. 22456 ha ritenuto che il diritto reale di abitazione, riservato per legge al coniuge superstite ha ad aggetto l'immobile che in concreto era adibito a residenza familiare in cui entrambi i coniugi vivevano insieme stabilmente organizzandovi la vita domestica del gruppo familiare.

La Ratio della norma di cui all’art 540 c.c. non è tanto la tutela dell'”interesse economico” del coniuge superstite di disporre di un alloggio, quanto dell'”interesse morale” legato alla conservazione dei rapporti affettivi e consuetudinari con la casa familiare. 

Ad esempio la conservazione della memoria del coniuge scomparso, e lo stato sociale goduto durante il matrimonio.

In caso pertanto di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, l'impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare fa venire meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell'attribuzione del diritto di abitazione.

 

PER CHIARIMENTI E CONSULENZE SCRIVERE ALLA SEGUENTE MAIL: CHIARA.CONSANI@VIRGILIO.IT

RIFORMA DELLA GIUSTIZIA DECRETO LEGGE 132/2014

 

DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014 N. 132

MISURE URGENTI DI DEGIURISDIZIONALIZZAZIONE ED ALTRI INTERVENTI PER LA DEFINIZIONE DELL’ARRETRATO IN MATERIA DI PROCESSO CIVILE

(G.U. n. 212 del 12.9.2014)

 

RIFORMA DELLA GIUSTIZIA

 

PROCESSO CIVILE

 

Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente e del Ministro della Giustizia, Andrea Orlando, ha approvato sette provvedimenti sulla giustizia, di cui uno in co-proponenza con il Ministro dell’Interno, Angelino Alfano. Oltre ai provvedimenti per la giustizia civile, è stato approvato anche il disegno di legge su "Modifiche alla normativa penale, sostanziale e processuale e ordinamentale per il rafforzamento delle garanzie difensive e la durata ragionevole dei processi, oltre che all'ordinamento penitenziario per l’effettività rieducativa della pena".

 

Interventi in materia di degiurisdizionalizzazione e processo civile – decreto legge Di seguito i punti principali del provvedimento:

Decisioni delle cause pendenti mediante il trasferimento in sede arbitrale forense. Sia nelle cause civili pendenti in primo grado che in grado d’appello le parti potranno congiuntamente richiedere di promuovere un procedimento arbitrale (secondo le ordinarie regole dell’arbitrato contenute nel codice di procedura civile espressamente richiamate).

Conciliazione con l’assistenza degli avvocati (negoziazione assistita). Si vuole realizzare una procedura cogestita dagli avvocati delle parti e volta al raggiungimento di un accordo conciliativo che, da un lato, eviti il giudizio e che, dall’altro, consenta la rapida formazione di un titolo esecutivo stragiudiziale.

Negoziazione assistita nelle cause di separazione e divorzio. Sono regolate le convenzioni di negoziazione assistita da un avvocato per le soluzioni consensuali in tema di separazione personale, di cessazione degli effetti civili o di scioglimento del matrimonio (nei casi di avvenuta separazione personale), di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio.

Ulteriore semplificazioni dei procedimenti di separazione o divorzio (accordo ricevuto dall’ufficiale dello stato civile) Con ulteriori disposizioni per la semplificazione dei procedimenti di separazione personale e di divorzio è previsto che i coniugi possano comparire innanzi all’ufficiale dello stato civile del Comune per concludere un accordo di separazione, o di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili o, infine, di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio.

 Modifica al regime della compensazione delle spese: chi perde rimborsa le spese del processo Nonostante le modifiche restrittive introdotte negli ultimi anni, nella pratica applicativa si continua a fare larghissimo uso del potere discrezionale di compensazione delle spese processuali, con conseguente incentivo alla lite, posto che la soccombenza perde un suo naturale e rilevante costo, con pari danno per la parte che risulti aver avuto ragione.

Passaggio dal rito ordinario al rito sommario: le cause semplici richiedono un processo semplice. L’intervento è volto a consentire, per le cause meno complesse e per la cui decisione è idonea un’istruttoria semplice, il passaggio d’ufficio, previo contraddittorio anche mediante trattazione scritta, dal rito ordinario di cognizione al rito sommario.

Dichiarazioni rese al difensore: l’avvocato può sentire i testimoni fuori dal processo. Con la finalità di accelerare e razionalizzare le procedure di assunzione delle prove (prospettiva che si assume complementare all’ampio spazio concesso nel presente intervento normativo alla risoluzione stragiudiziale delle controversie), si introduce una specifica norma mediante la quale si realizza la tipizzazione delle dichiarazioni scritte rese al

difensore, quali fonti di prova che la parte può produrre in giudizio sui fatti rilevanti che ha l’onere di provare.

 Dimezzamento dei termini di sospensione feriale dei procedimenti. È stato stabilito che il periodo feriale nei tribunali sia compreso dal 6 agosto al 31 agosto (anziché dal 1 agosto al 15 settembre).

Ritardo nei pagamenti: chi non paga i propri debiti dovrà pagare più interessi Al fine di evitare che i tempi del processo civile diventino una forma di finanziamento al ribasso (in ragione dell’applicazione del tasso legale d’interesse) - e dunque che il processo stesso venga a tal fine strumentalizzato - andrà previsto uno specifico incremento del saggio di interesse moratorio durante la pendenza della lite.

Automatizzazione dei registri informatici di cancelleria relativi al processo di esecuzione. Spetta al creditore a trasmettere per via telematica in cancelleria la nota di iscrizione a ruolo, unitamente all’atto di pignoramento, al titolo esecutivo e al precetto.

Modifiche alla competenza territoriale del giudice dell’esecuzione. È previsto che, per tutti i soggetti diversi dalle amministrazioni pubbliche, la competenza per i procedimenti di espropriazione forzata di crediti verrà radicata presso il tribunale del luogo di residenza, domicilio, dimora o sede del debitore.

Ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare. L’intervento in materia di ricerca dei beni da pignorare è volto a migliorare l’efficienza dei procedimenti di esecuzione mobiliare presso il debitore e presso terzi in linea con i sistemi ordinamentali di altri Paesi europei. La strada seguita è quella dell’implementazione dei poteri di ricerca dei beni dell’ufficiale giudiziario, colmando l’asimmetria informativa esistente tra i creditori e il debitore in merito agli assetti patrimoniali appartenenti a quest’ultimo.

Eliminazione dei casi in cui la dichiarazione del terzo debitore va resa in udienza

Obbligo di ordinare la liberazione dell’immobile con la pronuncia dell’ordinanza di vendita

Provvedimenti circa i mobili estranei all’esecuzione per rilascio

 Infruttuosità dell’esecuzione Viene introdotta una fattispecie di chiusura anticipata del processo esecutivo per infruttuosità (art. 164-bis disp. att. c.p.c.) quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo.

Le motivazioni della sentenza sul caso delle donne scomparse di Viareggio - Velia Carmazzi e Semararo Maddalena-

Due donne, madre e figlia di 59 e 80 anni, sono svanite nel nulla da Torre del Lago (Lucca). Sono Velia Claudia Carmazzi e sua madre Maddalena Semeraro Entrambe sono originarie di Taranto. Vivevano in due roulotte in un terreno privato a Torre del Lago, una frazione di Viareggio (Lucca). A presentare ai Carabinieri la denuncia per entrambe a fine settembre è stato il 22enne figlio di Velia Claudia Carmazzi, scomparsa a metà agosto. Il giovane, che non viveva con la madre, avrebbe detto alle forze dell’ordine di essersi recato presso la sua roulotte in un pomeriggio di agosto e di averla trovata coperta con un lenzuolo, fredda, come priva di vita. Avrebbe quindi chiamato in aiuto un uomo vicino alla famiglia, da lui chiamato “zio”, anche se non ha rapporti di parentela. Questi gli avrebbe detto di non preoccuparsi e che si sarebbe preso lui cura della donna. Qualche giorno dopo il figlio della signora Carmazzi sarebbe tornato nella roulotte senza però trovare la madre. L’amico di famiglia gli avrebbe detto che la donna era stata trasportata a Milano da personale ASL per cure mediche, ma il giovane non è mai riuscito a contattarla. Qualche giorno dopo è scomparsa anche la nonna, Maddalena Semeraro, nonostante la sua infermità. Anche in questo caso lo “zio” avrebbe indicato che l’anziana era in ospedale a Milano, dove non è stato però possibile rintracciarla. Le due donne si sarebbero trovate da tempo in condizioni economiche molto difficili tanto da essere costrette a vivere in roulotte. La loro storia era anche seguita dagli assistenti sociali. Gli inquirenti ritengono improbabile che si siano allontanate spontaneamente.

Scarica le motivazioni della sentenza di primo grado della Corte D'Assise di Lucca:

https://drive.google.com/file/d/0B9JnPx5EMwqMeGF4b1hXYU5aY2s/edit?usp=sharing

NOVITA' DEL DECRETO LEGGE SBLOCCA ITALIA N 133/2014

Il decreto sblocca Italia introduce alcune novità in materia di locazione che si intendono mettere in luce:

Art.18. Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo 1. Nell'articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:
«In deroga alle disposizioni del comma primo, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 150 mila, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.».

Art. 19. Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione
1. La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.

Art. 21. Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione
1. Per l'acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi è riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.

2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori.

3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

4. La deduzione, spetta a condizione che:

a) l'unita' immobiliare acquistata o costruita su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori sia destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e semprechè tale periodo abbia carattere continuativo, il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;

b) l'unita' immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

c) l'unita' immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;

d) l'unita' immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;

e) il canone di locazione non sia superiore a quello definito ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ovvero a quello indicato nella convenzione di cui all'art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero a quello stabilito ai sensi dell'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;

f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

5. La deduzione e' ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

6. Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze.

7. All'onere derivante dal presente articolo, pari a 10,1 milioni di euro per l'anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l'anno 2016,a 31,6 milioni di euro per l'anno 2017, a 47,7 milioni di euro per l'anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l'anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l'anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l'anno 2023, a 13,9 milioni di euro per l'anno 2024 e a 2,9 milioni di euro per l'anno 2025, si provvede, rispettivamente:

a) quanto a 10,1 milioni di euro per l'anno 2015, a 19,2 milioni di euro per l'anno 2016, a 1,6 milioni di euro per l'anno 2017, a 27,7 milioni di euro per l'anno 2018, a 45,5 milioni di euro per l'anno 2019, a 43,0 milioni di euro per gli anni 2020 e 2021, a 43,6 milioni di euro per l'anno 2022, a 24,9 milioni di euro per l'anno 2023, e a 13,9 milioni di euro per l'anno 2024 e a 2,9 milioni per l'anno 2025 mediante riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 29 novembre 2004, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 dicembre 2004, n. 307, relativa al Fondo per interventi strutturali di politica economica;

b) quanto a 30 milioni di euro per l'anno anni 2017 e quanto a 20 milioni per l'anno 2018, mediante riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 2, comma 3, del decreto-legge 28 dicembre 1998, n.451, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1999, n. 40, e successive modificazioni."

Art. 23. Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.


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MODIFICAZIONI DELLE DESTINAZIONI D'USO DEI BENI COMUNI

Art 1117 ter c.c. (Articolo aggiunto dall’art. 2, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)

“1. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

2. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

3. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

4. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

5. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.”

La novella di cui all’art. 1117-ter comma 1 consente di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni e, quindi, ammettendo un loro uso del tutto differente da quello originario.

Il legislatore, con questa norma, ha cercato di far trarre, ai condomini, la massima fruibilità ad alcune parti comuni, ponendo in ogni modo dei limiti molto rigorosi, ciò, in un ‘ottica di bilanciamento degli interessi dei singoli rispetto alla collettività di far parimenti uso del bene .

Con il nuovo art. 1117-ter c.c. è stata introdotta, una “proibitiva” maggioranza per le delibere e un procedimento di convocazione estremamente articolato.

Invero, si tratta di una maggioranza particolarmente qualificata e rigorosa, tanto da poter risultare di difficile conseguimento soprattutto in riferimento alle presenze normalmente ottenibili in assemblea.

LA TUTELA NEL CASO DI ABUSO DI UN CONDOMINO NELL’USO DELLE PARTI COMUNI

Art 1117 quater c.c. (Articolo aggiunto dall’art. 2, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)

“In caso di attività contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare l’amministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli interessi comuni.

In mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.

Il danno deve essere determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di scoraggiare reiterazioni.”

 

In forza di tale norma in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal II comma dell'art. 1136 cod.civ..

Va osservato che la norma richiede, ai fini del legittimo esercizio della facoltà di operare la diffida, un duplice requisito. L'attività deve incidere in maniera negativa e, parallelamente, anche in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso degli enti comuni.

Non viene fornito un confine certo tra la legittima attività di utilizzo del bene e quella che non rientra nel suo ordinario uso. La tolleranza non comporta alcuna conseguenza. Il comportamento può non essere legittimo anche se viene tollerato dalla collettività degli abitanti dell'edificio.

La legittimazione attiva sostanziale contro il trasgressore è sia in capo all'amministratore, quale mandatario dell'edificio, sia in capo ai singoli condomini ; in tal senso può configurarsi come legittimazione alternativa.

Questi possono singolarmente diffidare l'esecutore chiedendo la cessazione immediata dell'attività "vietata" o possono convocare l'assemblea affinché la riunione decida al riguardo, domandando la cessazione delle attività.

La reale novità di tale disposizione risiede, quindi, nella previsione che il singolo possa richiedere la riunione assembleare perché si ponga fine alla violazione: nell’ordinamento vigente, infatti, fuori dei casi diversamente disciplinati, la richiesta di convocazione può essere presentata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.).

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