martedì 26 novembre 2013

SPESE CONDOMINIALI IL NUOVO ’ART. 63, COMMA 5, DISP. ATT. RIFORMA DEL CONDOMINIO.


Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

ART. 63 DISP. ATT. C.C.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In relazione alla disposizioni dell’art. 63, c.4, disp. Att. come già sottolineato nel precedente Post http://avvocatochiaraconsani.blogspot.it/2011/08/spese-condominiali-carico.html vi è la necessità di far risultare nell’atto con cui si trasferisce un’unità in condominio la posizione dell’acquirente in ordine ai contributi condominiali.

La norma in commento tiene ferma la responsabilità solidale esterna dell’acquirente per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Se il venditore non avesse già saldato tutte le sue pendenze l’acquirente assumerà responsabilità solidale per il pagamento e di ciò deve essere dato atto.

L’acquirente, a propria tutela, potrà pretendere l’esibizione di un’apposita attestazione rilasciata dall’Amministratore dalla quale risulti lo stato dei pagamenti dell’alienante. Si segnala che l’art. 1130 C.C (nuova versione) prevede ora espressamente l’obbligo dell’Amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali in corso.

Per prassi le spese condominiali ordinarie maturate sino alla data di trasferimento (o Sino alla data di effettiva consegna dell'immobile) sono poste a carico del venditore, mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, per cui sono poste a carico del venditore le spese deliberate sino alla data del trasferimento (salva Sempre la responsabilità esterna solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. a.) Peraltro, per quanto riguarda le spese straordinarie, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, per il caso in cui manchi una disciplina pattizia.

La Legge 220/2012 ha altresì introdotto una responsabilità solidale anche a carico del venditore.

Chi cede diritti su unità immobiliari in condominio resta obbligato solidalmente con il suo avente causa per i contributi maturati sino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo traslativo.

Pertanto fino a quando non venga prodotta all’Amministratore copia autentica dell’atto traslativo, l’alienante resta obbligato solidalmente per gli oneri condominiali maturati fermo restando il diritto di rivalsa nei confronti dell’avente causa, obbligato principale.

19 commenti:

  1. Egr. Avv., ho acquistato un immobile nel 2014, nel 2012 sono stati deliberati, ma realizzati nel 2013 lavori straordinari. Chi paga i lavori straordinari? Essi sono stati deliberati l'anno prima rispetto quando previsto dall'art. 63. Pago io (acquirente) e poi posso rifarmi sul venditore? Oppure rimangono a carico del condominio? Grazie.

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  2. http://avvocatochiaraconsani.blogspot.it/2011/08/spese-condominiali-carico.html

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  3. Egr. Avv., ho acquisito all'asta un immobile che per vent'anni non è mai stato abitato. Nell'atto di acquisizione non era evidenziata alcuna situazione anomala rispetto al condominio.Vale anche in questo caso quanto disposto dall'art. 63 circa l'anno in corso ed il precedente?
    Grazie

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    1. Gentile sig. D'Angelo,
      mi scuso per il ritardo nella mia risposta ma il blog non mi ha inviato la notifica del suo commento.
      Se avesse ancora bisogno di una consulenza non esiti a contattarmi al mio indirizzo mail chiara.consani@virgilio.it
      Cordiali saluti.
      Avv Chiara Consani

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  4. Egr.Avv.Consani
    Sono in procinto di acquisire a "saldo e stralcio" una unita' immobiliare sita in zona Borghesiana(Roma).L'attuale proprietario vanta una ingente morosita' condominiale dovuta a 8 anni circa di rate non pagate.
    Leggo dall articolo 63 da Lei publicato,come io debba intervenire pagando le ultime 24 mensilita'non versate dallo stesso.Ma il dubbio che ho verte su un altro quesito,dovro' in definitiva,saldare la totalita' del debito(oltre le succitate mensilita') o potro' raggiungere un accordo con l'amministrazione dello stabile affinche' il precedente proprietario possa ovviare alla rimanente parte del debito con un ingiunzione di pagamento?
    500-600 euro sono assorbibili in fase di acquisizione di un immobile,4000 o piu'...cominciano a diventare un debito consistente!
    Spero di essere stato chiaro.
    Distinti saluti.

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    1. Gentil Sig.re Del Po mi scuso per il ritardo nella mia risposta ma il blogo non mi ha inviato la notifica del suo commento. La prego di contattarmi via mail al seguente indirizzo chiara.consani@virgilio.it
      Cordiali saluti.
      AVv Chiara Consani

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  5. Egregio Avvocato buongiorno!
    Gradirei per favore avere una sua risposta al mio caso che brevemente qui sotto Le espongo:
    riguSono stato proprietario fino al 21 marzo 2014 di un appartamento situato in un condominio in cui
    l' anno gestionale va dal 1 novembre al 31 ottobre.
    Il periodo del riscaldamento con impianto centralizzato a gasolio va dal 1 novembre al 31 marzo.
    In sede di preventivo per il periodo 1 novembre 2013-31 ottobre 2014 tutte le spese relative al riscaldamento sono state imputate a me mentre le altre spese solo in proporzione alla quota temporale di possesso.
    Vorrei sapere per favore se il criterio e' corretto o no e in base a quali regole (codice civile...o altro)
    grazie

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    1. Gentile Sig. Gori, grazie per il quesito richiesto.
      La prego di contattarmi via mail. al seguente indirizzo chiara.consani@virgilio.it
      Cordiali saluti.
      Avv Chiara Consani

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  6. Egregio Avvocato buongiorno!
    Per ottemperare agli obblighi previsti dall’art 63 comma 5, come documento può bastare la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata al venditore al momento dell'atto di vendita?

    Grazie Buona Giornata

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    1. Si magari accompagnata da una lettera dove si dichiara di rendere la dichiarazione ai sensi e per gli effetti dell'art 63 comma 5 disp. att c.c.
      A disposizione per ogni chiarimento.
      Per eventuale consulenza contattatemi via mail.
      Cordiali saluti.
      Avv Chiara Consani

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    2. Gentile Avvocato,
      ho lasciato una copia della dichiarazione e mi sono fatto firmare una ricevuta dove lui conferma che io in qualità di parte venditrice ho adempiuto agli obblighi del art 63 comma 5.
      Direi che cosi può bastare?
      Grazie della disponibilità

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    3. lui=amministratore

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  7. Gentile Avvocato,
    ho comprato casa all'asta nel 2013 e sono al corrente di spese condominiali non saldate (approvate nel 2010) e di spese straordinarie approvate in preventivo nel 2012. Il condominio si è insinuato nella procedura di esecuzione dell'appartamento gravato da mutui con la banca ma la somma non ha soddisfatto il condominio. In tutti questi anni non è mai stato approvato nessun consuntivo dal 2011, visto che il 2010 era approvato dalla gestione precedente. mi è stato chiesto di pagare tutto in quanto:
    1) sapevo di spese approvate ma mai pagate dal vecchio proprietario
    2) siccome i rendiconti devono essere approvati a breve mi dicono che le somme arretrate (che sapevo) e quelle dal 2011 in poi devo pagarle io perché approviamo adesso il consuntivo.
    Tutto ciò è vero? Dicono che la cassazione lo prevvede....

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  8. Egr. Avv., La mia compagna ha acquisito all'asta, in data 16.10.2014, un immobile che dal 2009 (termine costruzione), non è mai stato abitato. Nell'atto di acquisizione non era evidenziata alcuna situazione anomala rispetto al condominio. Alla compratrice le sono state addebitate tutte le spese condominiali pregresse, non solo quelle relative all’anno dell’aggiudicazione e quello precedente. Tenuto conto che l'acquirente ha corrisposto quanto richiesto in delibera condominiale, le chiedo, pertanto, se si è trattato cosa leggittima richiedere tali contributi pregressi, e nel caso contrario, come ci si debba comportare per il recupero del corrisposto eccedente.
    Distinti Saluti.

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  9. Salve avv.
    Ho acquistato all'asta nel dicembre 2016 un magazzino che era stato assegnato ad un curatore fallimentare nel 2012.
    Sono stata contattata dall'amministratore per pagare le spese condominiali dal 2012 al 2016 perché anticipate da lui in sostituzione del condomino fallito!
    Ma quindi, devo realmente pagare??? E se si, dal 2012 o l'anno precedente 2015 e corrente 2016???

    GRAZIE TANTE PER LA RISPOSTA!

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  10. Gentile avvocato, sono amministratore di un condominio e mi trovo con il seguente problema: il nuovo inquilino dell'ultimo piano, proprietario da alcuni mesi, nel corso della ristrutturazione dell'appartamento ha riscontrato delle alterazioni alle parti comuni (chiusura sfiatatoi) fatte in passato senza alcuna autorizzazione. Tale appartamento è passato tra diversi proprietari per cui non si sa chi ha commesso gli abusi. Premesso che la funzionalità deve essere ripristinata, chi paga gli interventi?
    Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.

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  11. Gentile avvocato, sono amministratore di un condominio e mi trovo con il seguente problema: il nuovo inquilino dell'ultimo piano, proprietario da alcuni mesi, nel corso della ristrutturazione dell'appartamento ha riscontrato delle alterazioni alle parti comuni (chiusura sfiatatoi) fatte in passato senza alcuna autorizzazione. Tale appartamento è passato tra diversi proprietari per cui non si sa chi ha commesso gli abusi. Premesso che la funzionalità deve essere ripristinata, chi paga gli interventi?
    Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.

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  12. Gentile Avvocato, un amministratore può togliere il riscaldamento facendo tappare i termosifoni in concomitanza con l'installazione delle valvole, e di conseguenza senza aver informato l'inquilino dell'appartamento? grazie

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  13. MD.Shameem Mridha
    This something very unique and helpful for me!! Thanks a lot. Everything explained in so simple way.

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