IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Il D.L. 30 settembre 2005, n. 203, recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria, convertito, con modificazioni, nella legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante norme in tema di interventi infrastrutturali, per la ricerca e per l'occupazione, all’art. 11 quaterdecies introduce il prestito vitalitazio ipotecario.

DEFINIZIONE:

“Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

NORMATIVA:

Il legislatore si è limitato purtroppo a delineare in maniera eccessivamente sintetica il profilo e la natura del prestito vitalizio in oggetto:

- enti abilitati (banche o enti di cui all’art 106 TUB);

- soggetti beneficiari (persone fisiche con età superiore a 65 anni);

- finanziamento a medio o lungo termine;

- capitalizzazione annuale degli interessi e spese;

- ipoteca di primo grado su immobili residenziali;

- rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza.

RATIO:

Il prestito vitalizio ipotecario è concepito come strumento finalizzato ad aiutare gli anziani che spesso si trovano in condizioni di povertà, con redditi non sufficienti a finanziare i consumi e le spese mediche e di assistenza, sebbene, molti di loro dispongano di un discreto patrimonio immobiliare che non riescono a rendere immediatamente liquido.

Pertanto i prestiti vitalizi ipotecari (“reverse mortgage” o "equity release"), sono strumenti finanziari che:

-       sostengono il consumo degli anziani senza che essi si privino dell'abitazione di proprietà;

-       consente al’anziano che è già proprietario di un immobile, di accedere ad un credito sulla base del valore dell’abitazione

AMMONTARE DEL PRESTITO:

L’importo del prestito è variabile tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia e compreso tra i 20.000,00 ed i 350.000,00 Euro - riservati a persone fisiche che abbiano superati i 65 anni e siano proprietarie di un immobile residenziale.

L'ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori:

1)   il valore dell'abitazione;

2)   il tasso di interesse;

3)   l'età del debitore.

Tanto più è elevato il valore dell’abitazione, tanto maggiore sarà l’ammontare del prestito.
All’aumentare del tasso di interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte del debitore.

In considerazione della particolare articolazione dell’obbligazione di rimborso ed in presenza delle predette variabili, che contribuiscono a conferire al contratto in esame un’alea maggiore rispetto a fattispecie contrattuali analoghe, l’importo finanziabile non può superare in genere un importo compreso tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia, tenuto conto della durata del prestito, degli interessi passivi, del diverso valore che l’immobile avrebbe in fase di liquidazione ed infine l’interesse degli eventuali eredi a procedere al rimborso del finanziamento.

Il tasso indicato, del 6%, fatte salve le normali oscillazioni del mercato, è più elevato rispetto a quello dei tradizionali mutui ma inferiore a quello dei prestiti personali.

MODALITA’ DI EROGAZIONE:

Il finanziamento viene messo a disposizione del cliente in un unico versamento, sotto forma di apertura di credito o attraverso pagamenti periodici per un periodo prefissato o per l’intera vita del mutuatario.

CAUSA DEL CONTRATTO:

Il contratto ha la sua causa nel finanziamento, o ha una causa mista: di finanziamento e di assicurazione. La causa assicurativa si ritrova nell’intento di garantire, vita natural durante del finanziato, una quantità determinata di denaro periodicamente erogata per una quantità di volte non determinabili non essendo determinabile la durata della vita di una persona.

SCADENZA DEL CONTRATTO:

La scadenza del contratto coincide normalmente con la data di decesso del finanziato.

Eccezionalmente la scadenza può essere anticipata: nel caso di vendita dell’immobile ipotecato o quando lo stesso non sia mantenuto in buono stato di manutenzione.

RIMBORSO:

Non è previsto alcun piano di rimborso rateale.

Ogni anno maturano gli interessi e le spese sul finanziamento i quali vengono capitalizzati annualmente e dovranno essere corrisposti in unica soluzione alla scadenza finale, dopo la morte del mutuatario.

Il debito che graverà pertanto sugli eredi del finanziato deve essere rimborsato normalmente entro i 10 mesi successivi alla scomparsa del mutuatario (oppure del coniuge più longevo in caso di finanziamenti cointestati a coppie di anziani).

Allo scadere del debito gli eredi possono:

• estinguere il debito e liberare l’immobile dall’ipoteca;

• vendere l’immobile ipotecato ed estinguere il debito;

• lasciare che la banca escuta la garanzia mediante esecuzione forzata.

Qualora invece non esistano eredi, o questi non procedano al rimborso, il finanziamento verrà ripianato con la vendita dell’immobile, ma solo trascorsi almeno 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

ALEA:

L’alea di tale tipologia di prestito è connessa all'incertezza della sua durata commisurata alla vita dell’anziano.

TIPOLOGIE DI IMMOBILI PER LA GARANZIA IPOTECARIA:

Sono ammesse tutte le tipologie di immobili residenziali escluse le seguenti:

• Immobili con valore inferiore in genere ad € 100.000,00 rustici e immobili non residenziali

• Immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura

assicurativa

• Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici, idrogeologici o senza concessione edilizia

• Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962

• Immobili gravati da ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente.

 

I RISCHI DEL PRESTITO VITALIZIO FONDIARIO:

Il rischio per il creditore è:

- che il prestito possa superare il valore dell’immobile a causa dei tassi di interesse annuali;

- che i prezzi delle abitazioni si riducano rispetto alla data di stipula del contratto,

- che i tassi di interesse aumentino (nel caso di prestito a tasso variabile).

CLAUSOLE PARTICOLARI CONNESSE A TALE PRESTITO:

- IL DIVIETO DI ALIENAZIONE:

In molti contratti, tenuto conto dell’importanza dell’immobile per l’istituto di credito viene previsto che, con effetto dalla data della conclusione del contratto, il mutuatario si obblighi a non vendere né a disporre a qualsivoglia titolo ed a non costituire diritti reali di godimento o di garanzia sul bene oggetto dell'incarico di cui sopra, sia direttamente che a mezzo di interposta persona, tranne nell’ipotesi in cui il trasferimento sia concordato con la banca e volto ad estinguere il debito.

Quanto ai criteri di cui all’art.1379 cc. (convenienti limiti di tempo e apprezzabile interesse di una delle parti), pare si ravvisi nella clausola in esame l’interesse apprezzabile; tutto da discutere è il limite di tempo visto che il divieto dovrebbe durare quanto dura il mutuo vitalizio.

- IL RIMBORSO NEI LIMITI DEL VALORE DEL BENE:

Per mitigare il rischio di contestazione degli eredi su invito del finanziato alcuni istituti di credito si obbligano a non richiedere agli eredi più di quanto venga realizzato con la vendita del bene.

Ciò che invero non riduce il rischio che il bene ipotecato esca dal patrimonio ereditando, se gli eredi non avessero una liquidità capiente per la restituzione del prestito.

DIFFERENZE CON IL MUTUO:

A differenza di quanto avviene in un normale contratto di mutuo, in cui un soggetto accede ad un credito per acquistare un’abitazione e si obbliga a restituire il prestito con rate periodiche, nel prestito vitalizio ipotecario il debitore, finché è in vita, non è tenuto né alla restituzione del prestito né al pagamento degli interessi.

DIFFERENZE CON LA RENDITA VITALIZIA:

La somiglianza della rendita vitalizia col prestito vitalizio ipotecario è d’evidenza lampante.

La differenza sta in ciò che la rendita comporta la cessione di un bene immobile, nel prestito vitalizio ipotecario non si ha cessione di un bene ma la costituzione di una ipoteca.

Posta l’alea ed i rischi inerenti all’istituto del prestito fondiario vitalizio si invitano tutti coloro che intendano richiedere una tale forma di finanziamento di prendere visione delle condizioni generali proposte dall’istituto bancario erogante, onde evitare spiacevoli sorprese per i propri eredi, il più delle volte figli dei finanziati.

Si offre consulenza e assistenza per la stipula di tali negozi di finanziamento per ogni chiarimento invia una e-mail: chiara.consani@virgilio.it