lunedì 28 marzo 2011

EQUITALIA E LE ISCRIZIONI IPOTECARIE LEGALI

Negli ultimi anni, molti contribuenti, si sono improvvisamente trovati la propria abitazione in vendita all'asta per debiti erariali non pagati. Quando arriva una cartella esattoriale bisogna subito pagarla oppure fare ricorso entro 60 giorni, trascorsi 60 gg, il concessionario ha titolo per procedere all'ipoteca. In un secondo momento ricevuto l'avviso di trascrizione dell'ipoteca sulla casa, ci sono 6 mesi di tempo per pagare, poi l'esattoria procede. Alcuni concessionari mandano questi atti per posta ordinaria, quando devono essere notificati e addebitano le spese di iscrizione e cancellazione quando sono esenti da imposte e tasse ex art. 16 del D.Lgs. 26 febbraio 1999, n. 46, modificativo dell'art. 47 del D.p.r. 602/73.

Cosa dice la legge:

ART. 76 DPR. 602/1973

Il concessionario (Equitalia) può procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente ottomila euro. Tale limite può essere aggiornato con decreto del Ministero delle finanze.
Il concessionario non procede all'espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell'art. 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all'importo indicato nel comma 1.

ART. 77
Decorso inutilmente il termine di cui all'articolo 50, comma 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell'importo complessivo del credito per cui si procede. Se l'importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell'immobile da sottoporre ad espropriazione determinato a norma dell'articolo 79, il concessionario, prima di procedere all'esecuzione, deve iscrivere ipoteca. Decorsi sei mesidall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto, il concessionario procede all'espropriazione.

Cosa fare?

-       La prima cosa da verificare, quando vi è una iscrizione ipotecaria da parte dell’Equitalia, e' se le cartelle esattoriali a cui si riferisce l'ipoteca, sono state realmente notificate, se non e' cosi bisogna fare subito ricorso alla Commissione Tributaria o al Giudice ordinario.

-       Un'altra cosa importante e' che l'iscrizione ipotecaria quando contiene cartelle notificate da piu' di un anno devono essere precedute da intimazione di pagamento, che una volta si chiamava avviso di mora, in mancanza e' tutto nullo.

Ciò è quanto emerge da una pronuncia della Commissione Tributaria Provinciale di Milano (sent. nr.137/03/09) la quale ha accolto il ricorso di una contribuente che si è vista iscrivere ipoteca per crediti relativi a cartelle notificatele molti anni prima.
Nel caso di specie, infatti, la ricorrente ha sostenuto che l’iscrizione ipotecaria era affetta da insanabile nullità, in quanto il Concessionario non aveva proceduto alla preventiva notifica dell’intimazione di pagamento, ai sensi dell’art. 50, secondo comma, del DPR n. 602/1973.

È bene ricordare che nel contesto tributario l’ipoteca si atteggia come una misura cautelare conservativa strumentalmente connessa all’espropriazione forzata immobiliare e dunque soggetta all’applicazione non solo della disposizione dell’art. 77 del DPR n. 602/1973 (Espropriazione immobiliare) ma anche dei precetti consacrati negli art. 49 e seguenti (Espropriazione forzata – Disposizioni Generali).
L’ipoteca, infatti, sebbene non sia un atto di espropriazione forzata in senso stretto, rimane comunque un provvedimento funzionale alla fase esecutiva.

Come giustamente osservato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, (sent. Cass. SSUU n. 2053 del 31.01.2006), l’iscrizione d’ipoteca - equiparabile al fermo amministrativo - “è preordinata all'espropriazione forzata e dunque è un atto funzionale all'espropriazione medesima, ovvero un mezzo teso ad agevolare la realizzazione del credito”.
Tanto premesso, è indiscutibile che espropriazione, ipoteca legale e fermo amministrativo, benché non vincolati gli uni agli altri, vantano comunque identici presupposti e condizioni, posto che gli stessi dipendono direttamente e immediatamente dalla concreta ed attuale piena efficacia della prodromica notifica della cartella di pagamento.
Nel caso, quindi, sia decorso più di un anno dalla notificazione della cartella, l’espropriazione potrà essere avviata – e l’iscrizione ipotecaria potrà essere disposta – solo dopo la notifica dell’intimazione di pagamento di cui al secondo comma dell’art. 50 del DPR n. 602/1973.

La mancata attivazione della fase espropriativa nel termine annuale fissato dalla predetta disposizione, determina il venir meno della capacità del ruolo (ossia del credito contenuto nella cartella esattoriale) a valere come titolo esecutivo, essendo la sua efficacia sospesa ex lege sino a quando non è ripristinata dalla notificazione dell’intimazione ad adempiere.
Della stessa opinione appaiono i giudici di prime cure, i quali ritengono la notifica dell’intimazione un “aspetto molto importante da seguire prima di procedere all’iscrizione di ipoteca”.

-       L'ipoteca legale è iscrivibile solo a imposte dirette e indirette con esclusione delle multe;

-       Inoltre si da atto che è illegittima:

1) l'iscrizione ipotecaria inferiore a 8000€ Commissione Tributaria di Cosenza Sez. 1 Sent. n. 429/01/2007 depositata il 05/11/2007;

È questo il principio sancito dalla Corte di Cassazione con una recente sentenza destinata a riscrivere completamente i rapporti tra cittadino ed esattoria. In virtù della pronunzia in esame, infatti, tutti coloro che hanno subito l’iscrizione dell’ipoteca sul proprio immobile per importi inferiori alla detta somma potranno, quindi, chiedere l’immediata cancellazione della stessa e, ove ne ricorrano gli estremi, anche il risarcimento del danno.

E’ evidente il pregiudizio derivante al cittadino per una iscrizione ipotecaria, peraltro illegittima, per debiti di modico valore. Lo stesso, infatti, si potrebbe trovare in serie difficoltà, se non addirittura nell’assoluta impossibilità, di vendere il proprio immobile, in quanto illegittimamente gravato da ipoteca.

Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione, quindi, conferisce nuova forza e vigore all’orientamento giurisprudenziale volto ad affermare i diritti dei cittadini nelle ipotesi, di provvedimenti illegittimi adottati dalla esattoria ed apre la strada alla revoca di migliaia di iscrizioni ipotecarie ed a una moltitudine di richieste di risarcimento danni. Secondo recenti stime, i contribuenti che a livello nazionale si sono visti gravare da ipoteca la propria casa sono circa 160 mila e le iscrizioni ipotecarie per crediti erariali inferiori ad € 8.000,00 oscillano tra il 30 ed il 50% delle totali, ovvero tra le 50 ed 80 mila.

2) l'iscrizione ipotecaria in presenza di istanza di rateizzazione: Commissione Tributaria Provinciale di Genova sentenza n.81/13/2008 depositata il  14 aprile 2008;

3) l'iscrizione ipotecaria di un immobile con fondo patrimoniale familiare: Commissione Tributaria Provinciale di Mantova, Sentenza n. 71/01/2008 depositata il 10/06/2008;
  
4) l’iscrizione ipotecaria se già e' stato fatto il fermo, Commissione Tributaria Provinciale di Massa Carrara sentenza n.250/01/2009 del 30 luglio 2009;


14 commenti:

  1. Gentile Collega,non trovo la sentenza Comm. Trb. Reg. Milano del 2010 sull'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria per debiti diversi dalle imposte. Se ce l'hai, potresti darmi il testo? Oppure dirmi dove potrei reperirlo? Grazie. Veronica

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  2. è POSSIBILE AFFITTARE UN IMMOBILE CON IPOTECA DELL'EQUITALIA?

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  3. L’istituto dell'ipoteca è un diritto reale di garanzia. Con l’ipoteca il debitore destina determinati beni, i "diritti" alla soddisfazione del creditore beneficiario, alle cui ragioni viene riservata priorità assoluta, da un lato, rispetto ai terzi (cd. diritto di espropriazione), dall'altro rispetto, ai creditori di grado successivo ed a quelli non privilegiati (cd. diritto di prelazione), che potrebbero vantare sui beni del debitore pretese ai sensi del più generale principio ex art. 2740 c.c.. Il vincolo derivante dall’ipoteca costituita sul bene non comporta indisponibilità o inalienabilità della cosa: il proprietario mantiene il godimento del bene o del diritto oggetto di ipoteca.
    In tal senso il bene ipotecato può essere dal proprietario concesso in locazione.
    Nel caso di locazione di bene ipotecato e successiva espropriazione del bene da parte del creditore garantito la disciplina da applicare al locatore è l’art 2923 c.c.
    Tale norma così dispone: “ Le locazioni (1571 e seguenti) consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa (2704) anteriore al pignoramento (1599), salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede (1147).
    Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento (2643 n. 8) non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (1599).
    In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
    Se la locazione non ha data certa (2704), ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (1574).
    Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.”

    Se hai bisogno di una consulenza non esitare a contattarmi!

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  4. buon giorno,ho 23 anni e nel 2007 ho fatto da prestanome per aprire una ditta s.r.l,io non mi sono mai occupata di questa azienda anche se ero la rapresentante legale,pochi giorni fa mi arriva a casa una cartella esatoriale di circa80mila euro,iva contributi non versati ecc..ora mi chiedo io rispondo personalmente per questa ditta cioè equitalia può ipotecarmi la mia prima e unica casa oppure risponde la ditta anche se preciso la ditta è inattiva dal 2009?ho un bimbo di 1 anno e non lavoro sono molto preoccupata ho paura che mi portino via la casa anche perchè non potrò mai e poi mai pagare questi debiti aspetto sua gradita risposta grazie

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  5. massimiliano ho un ipotecha sulla prima casa pari a 143000 euro mezza della nuda propieta cartella aggiornata a 30 01 2012 e di 63000 euro sono bolli del 90 in poi multe di 10 5 anni fa alcune non ho mai ricevuto notifiche come posso fare?se pago mi fanno un condono delle more perche effettivo sono 37000 euro si puo fare togliere qualcosa perche non ho mai ricevito notifiche ? la gestline dopo 3 mesi che ho aquistato la casa mi ha mandato ipoteca puo aiutarmi?

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  6. Gentile Avv. Consani,
    è possibile acquistare un immobile con ipoteca illegittima? Sono di Viareggio e nella fattispecie sono in trattativa per l'acquisto di un appartamento del Consorzio Etruria su cui grava su una ipoteca illegittima in quanto è precedente alla domanda di concordato fatta dall'Etruria stessa per liquidare i creditori. Cordiali saluti.
    Maurizio

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  7. buongiorno avvocato,ho acquistato un immobile all'interno di un residence con tutte i diritti e i doveri di un condominio. questo residence è costituito da bifamigliari.tutte vendute tranne una parte di bifamigliare,quella adiacente alla mia.Faccio un passo indietro..la ditta srl ke ci ha vendute le case è fallita subito dopo la vendita nel 2009 di conseguenza la parte di bifamigliare rimasta invenduta è stata ipotecata da equitalia e dalle banke che reclamavano il debito con la ditta in questione. intanto passa il tempo e segnalo al comune il disordine (proprietà con sterpaglie altissime,topi ecc) e il danno ke questa abitazione mi stava arrecando,essendo la mia abitazione l'altra parte della bifamigliare. In questa occasione il titolare della ditta srl fallita negava alla polizia municipale di esserne ancora il proprietario. Ora non so se l'abitazione sia pignorata o tutt'ora ipotecata, sta di fatto che all'improvviso(nel 2012) entrano in questa abitazione una coppia di stranieri ke inizialmente mi informano di essere stati mandati proprio dal titolare della ditta srl fallita..e pian piano da le coppie locate qui si moltiplicano come i funghi(?).In virtù di questa "bella storia" quello ke vorrei chiederle sono le seguenti domande:
    ho diritto io, come il resto dei miei coinquilini, di sapere chi é il proprietario visto ke questo residence è all'interno di una proprietà privata?
    é possibile affittare un'abitazione con queste problematiche legali in un contesto condominiale fregandosene del rispetto delle regole?
    é normale che le persone che abitano in questo immobile, si moltiplicano continuamente ogni giorno che passa e nessuno dice niente? tra l'altro neanche la polizia municipale è riuscita a capire se sono effettivamente lì con contratto d'affitto o meno.
    infine volevo chiederle se noi possiamo scrivere una lettera alla procura per questa intricata situazione e se sì, come porre alla sua attenzione questo problema.
    La ringrazio per l'attenzione e attendo speranzosa una sua risposta.
    distinti saluti anonimo70

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  8. buongiorno avvocato,ho ereditato insieme al resto della mia famiglia l'immobile di mio padre deceduto. mentre stiamo svolgendo le pratiche di successione scopriamo che l'immobile di recentissima costruzione ha un sottotetto non conforme al progetto presentato al comune x il permesso di costruire.L'agibilità inoltre è stata certificata senza sopralluogo. il committente era mio padre che,acquistato un terreno, aveva stretto un rapporto fiduciario con il progettista e con la DD.LL.( entrambe i ruoli sostenuti dalla stessa persona). questo professionista ha seguito tutte le fasi di costruzione,contattando personalmente tutte le imprese ,da quelle edili,a quelli degli impianti(tutti) ai serramentisti etc etc. e interagendo costantemente con loro..dall'aspetto economico a quello pratico. Ora non so se sarà possibile sanare questa situazione per problemi di cubatura..sta di fatto che le spese x risolvere questo illecito amministrativo(per noi ancora illecito amm.vo e nn resp penale visto che dichiareremo successione solo dopo aver regolarizzato la situazione),ecco.le spese saranno di sicuro molto pesanti.
    giusto perchè possa capire meglio..il progetto,firmato anche da nostro padre,dice una cosa, lo stato di fatto è completamente un altro.Inoltre l'unico errore cartaceo che abbiamo riscontrato, e in nostro possesso, é un progetto computometrico estimativo dell'impianto idrico,igien-sanit,riscaldamento che corrisponde allo stato di fatto e che quindi non coincide con il certificato energetico che é stato fatto in virtù del progetto.e che tra l'altro ne siamo venuti in possesso solo su nostra richiesta,visto che nostro padre non l'aveva mai ricevuto.. Noi abbiamo inoltre le foto di tutte le fasi di costruzione dell'immobile, che nostro padre aveva ricevuto da questo professionista, nonchè progettista e DD.LL.
    Quello che vorrei sapere, è possibile chiedere i danni a questo professionista che a suo dire avrebbe fatto "un piacere" a nostro padre? o è una causa persa in partenza?
    La ringrazio per l'attenzione.

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  9. Buonasera avv. Consani, volevo farle una domanda: può l'Equitalia vendere un immobile dove abitano delle persone, quindi un immobile in affitto?
    La ringrazio per l'attenzione e attendo una sua gentile risposta.

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  10. Buongiorno,
    anch'io ho avuto un avviso, il 16/4/2013, di ipoteca se non pago 35.000 euro entro 30 gg.
    E' la somma totale di tutte cartelle ricevute e non pagate dal 2010 al 2012. Non le ho pagate perché; 1) avevo un mutuo in corso con la banca; mutuo finito il 20/12/2012 e in parte pagato dai mie due figli (uno dei quali è ora disoccupato) e poi quello che guadagnavo serviva solo per acquistare di che nutrirci fra me e mia moglie.
    La cosa angosciante é che per ogni cartella ricevuta ho sempre inoltrato la richiesta di rateazione allegando tutti i documenti richiesti (Stato patrimoniale ISE, estratto conto bancario, carta d'identità e rate muto pagate o ancora pendenti) e la loro risposta è sempre stata "mancanza di documentazione idonea". La documentazione è stata spedita loro per ben 5 volte + 1 volta (in un bustone) e prima dei 60 giorni richiesti (ho tutte le ricevute delle raccomandate postali), consegnata a mano direttamente agli uffici Equitalia in via dell'Innovazione 1/b a Milano. Sul bustone erano scritti i nomi di chi questi documenti dovevano essere consegnati. L'impiegato allo sportello, dopo aver preso atto della consegna mi ha risposta "va bene, le saranno inviati i bollettini per i versamenti mensili".
    Per ogni cartella ricevuta rispondevo inviando nuovamente la richiesta di rateazione allegando oltre ai documenti anche la fotocopia delle raccomandate postali, e per ogni mio invio mi pervenivano risposte da persone sempre differenti ai quali personalmente rinviavo ancora documenti e fotocopie postale.
    A distanza di tempo ho ricevuto questo avviso di ipoteca che, se 3 anni fa sarei riuscito a pagare ratealmente, oggi non sono più in grado di pagare.
    Premetto che il debito riguardano i versamenti INPS.
    E poi controllando l'ultimo avviso mi sono accorto che alcuni anni a cui fanno riferimento sono riportati su cartelle con numerazione diversa ed in periodi diversi. Infatti calcolando gli anni non doppi, la cifra NON E' 35.000 euro ma molto di meno.
    Comunque tutte le 8 copie rilasciatemi dal CAF ACLI le ho spedite tutte:
    1 copia all'Inps - 2 copie a Equitalia via S. Gragorio - 3 copie a Equitalia via dell'Innovazione - 1 copia a Equitalia via Temolo 1 - 1 busta con tutte le ricevute e la documentazione consegnata a mano direttamente a Equitalia via dell'Innovazione 1b, Milano.
    Abstract: continuano le vigliaccate di questo recupero crediti assimilabili alle bande di Chicago anni '30.
    Questi non sanno in che mondo si trovano, pensano che non sia cambiato niente dall'Italia del boom economico anni '60. Ma fino a quando dovremo subire tutt queste angherie? "Applicano la legge" si sente dire. Ma la legge non l'applicavano anche i tedeschi con i campi di sterminio? Poi si sa come sono andate le cose!
    Chiunque, pur sapendolo e pensandolo, applica una legge ingiusta e vessatoria, si rende complice a sua volta di questi soprusi e sarà responsabile di tutte le conseguenze ha ne deriveranno........ Mi son lasciato prendere dal disgusto, mi scuso.
    Giorgio Bertuzzi

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  11. Comunque Equitalia e INPS concorrono alla distruzione del capitale umano e della famiglia.

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  12. E' possibile bloccare l'ipoteca tramite il giudice?

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  13. mi è stato venduto il mio immobile e solo ora equitalia ha risposto alle mie mille richieste,
    e li ho scoperto che nel 2005 e stato fatto l'ipoteca sul mio immobile io non ho ricevuto
    nessuna notifica anzi dalle mie ricerche e risultato che l'atto e depositato presso di loro
    ancora con la ricevuta di notifica attaccata. escludendomi da poter fare ricorso per ben 8 lunghi
    Anni, il pignoramento (mai notificato) e stato fatto 10 giorni dopo aver notificato l'avviso di vendita immobiliare.

    vari avvocati interpellati hanno detto non si può fare più il ricorso sono passati 8 anni, c'è una legge che invalida
    i 60 giorni se non riceve nessuna notifica sia da parte dell'ufficio delle entrate sia da Equitalia.

    Cordiali saluti
    grazie

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  14. ho pagato il mio debito all'equitalia ma dopo tre anni mi ritrovo ancora l'ipoteca sulla proprietà, cosa devo fare, grazie.

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