mercoledì 24 agosto 2011

PERDITA DEI BENEFICI FISCALI PRIMA CASA.


Cass. Civ., Sez. V, n. 13291 del 17 giugno 2011.

“Perde le agevolazioni fiscali sulla prima casa il contribuente che rivende prima dei cinque anni l’immobile per riacquistare una quota insignificante di un altro. Infatti, l’acquisto non dell’intero, ma di una quota dell’immobile, può beninteso integrare il requisito detto, ma solo qualora significativa, di per sé, della concreta disponibilità di disporre del bene sì da poterlo adibire a propria abitazione. Ciascun partecipante alla comunione, infatti, stabilisce l’art. 1102 c.c., può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile non può comportare da solo il potere di disporre del bene come abitazione propria; esso è, cioè, inidoneo a realizzare l’abitazione che è la finalità perseguita dal legislatore con il riconoscimento dell’aliquota dell’imposta ridotta sugli atti d’acquisto e non vale, pertanto, a realizzare la condizione dell’“acquisto di altro immobile” di cui al comma IV della nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986.”

lunedì 8 agosto 2011

SPESE CONDOMINIALI A CARICO DELL’ACQUIRENTE??

L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.

Il nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare le spese riguardanti un periodo di tempo in cui non era proprietario.

Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.

La norma fonda il principio della c.d. “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali, e determina un criterio volto ad agevolare il Condominio nella riscossione dei crediti grazie al quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del Condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.


SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Fattispecie: all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita, alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare.

Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. (In questo ultimo caso si pone un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente.)

In altre sentenze la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa  (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003,  Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.)
Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.
Quindi, l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).


Recentemente la giurisprudenza si è pronunciata nuovamente sulla questione della ripartizione delle spese condominiali di straordinaria amministrazione ed ha individuato come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma la titolarità del bene alla data in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione.
La Suprema Corte con sentenza n. 24654/2010 ha ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese riguardanti opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rilevando il momento di effettiva esecuzione dei lavori.


Per ciò secondo l’orientamento più recente nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene adottata la delibera che autorizza il compimento di tali atti di amministrazione straordinaria.
Nonostante pertanto la responsabilità solidale ai sensi dell’art 63 delle disp. Att. Codice civile tra acquirente e venditore, l’acquirente, richiesto del pagamento da parte del condominio per spese deliberate prima del rogito, è tenuto a pagare ma ha azione di rivalsa nei confronti del venditore.

RIMEDI CONTRATTUALI:
Per ovviare a questi problemi, suggeriamo prima del rogito di:
1) Prendere visione del Regolamento di Condominio;
2) Sapere a quanto ammontano le spese ordinarie annue;
3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto;
4) Farsi dare dal venditore, contestualmente al rogito notarile, lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.

  
LA CLAUSOLA A VALIDITA’ PARZIALE:

Bisogna, poi, a tal proposito menzionare le problematiche sottese alla stesura della cosiddetta Clausola a validità parziale.

Tale clausola è inserita nell’atto di compravendita e con essa il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse od a interventi deliberati prima della cessione del bene, ma la clausola ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.

Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.